Qu’est ce qu’une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil ?

En vertu de l’article 606 du Code civil, ” les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.”

L’article 606 du code civil concerne en premier lieu la répartition de la prise en charge des réparations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire d’un bien : l’usufruitier n’étant pas tenu des grosses réparations. Mais cette répartition est également utilisée dans la plupart des baux commerciaux.

La  question de la définition de la notion de grosse réparations est d’importance depuis la loi PINEL du 18 juin 2014 qui interdit au bailleur de mettre à la charge du locataire (art R145-31 code de commerce) :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Il nous a donc paru intéressant de lister les différents travaux concernés.

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1. L’article 606 du code civil est-il le seul article à encadrer les réparations entre bailleur et locataire ?

En avant propos, il faut préciser qu’il existe dans le code civil d’autres articles concernant les réparations locatives.

– Le Code civil définit, dans une liste non limitative, « entre autres », les réparations locatives et de menu entretien dans les règles particulières du louage d’immeuble, à l’article 1754 à la charge donc du locataire : “Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ; Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ; Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ; Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.”

– L’article 1755 dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

À l’inverse, les réparations laissées à la charge du bailleur ne sont pas définies, et résultent de deux textes généraux, opérant par déduction : l’article 1719-2°, selon lequel le bailleur est obligé « d’entretenir (la chose louée) en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », et l’article 1720, alinéa 2 qui dispose que le bailleur est tenu de « faire, pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ».

La jurisprudence a cependant bien précisé que ces dispositions n’étaient pas d’ordre public et que des clauses pouvaient mettre expressément à la charge du locataire les travaux dus par vétusté, ou les travaux de mise aux normes qui seraient rendu obligatoire par l’évolution de la législation.

Depuis la loi Pinel précité, le bailleur ne peut en tout état de cause mettre à la charge les réparations, travaux et mises aux normes si ce sont des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. Il est donc important de savoir ce qu’il en est.

2. La définition jurisprudentielle des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil

L’article 606 du Code civil reçoit une interprétation spécifique au bail commercial par la Cour de cassation : d’abord, l’article 606 concerne exclusivement les réparations et non l’entretien de l’immeuble ; ensuite, la liste des réparations est a priori limitative, et elle n’oblige celui qui en est tenu que dans la limite de ses énonciations.

En 2005, la Cour de cassation a toutefois opéré un changement de jurisprudence puisqu’elle a précisé la notion de « grosses réparations » en entérinant la position des juges du fond, c’est-à-dire en abandonnant toute référence au caractère limitatif de l’article 606 du Code civil. Ainsi, alors que les réparations d’entretien sont « celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble », les grosses réparations « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ». Ainsi la qualification de « grosses réparations » sera retenue dès lors que des dommages trouveront leur source dans une défaillance de la structure de l’immeuble, celle-ci étant constituée des éléments énumérés à l’article 606, peu important que les éléments détériorés ne soient pas expressément visés par ce texte (Civ. 3e, 13 juill. 2005, no 04-13.764  , Bull. civ. III, no 155).

Sur ces deux critères : structure et solidité, il convient d’étudier précisément ce que les juges entendent afin de pouvoir savoir si telle ou telle réparations, travaux ou mise aux nomes constituent ou non une grosse réparation.

Voici une liste des arrêts jurisprudence qui nous ont paru pertinents :

– la clause du bail mettant à la charge du preneur les grosses réparations n’exonère pas le bailleur de la réfection totale de la chose louée, dès lors que les travaux nécessaires touchent au gros œuvre et consistent en une modification de la structure de la chose louée  (Civ. 3e, 28 mai 2008, no 06-20.403  , Bull. civ. III, no 98.)

– si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Civ. 3e, 9 juill. 2008, no 07-14.631  , Bull. civ. III, no 121)

– La clause du bail transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et couvert doit être interprétée restrictivement et ne peut inclure la réfection totale de la toiture de l’un des bâtiments compris dans l’assiette (Cass. 3e civ., 29 sept. 2010, n° 09-69.337)

– La clause mettant à la charge du preneur les travaux relevant de l’article 606 du Code civil sans préciser la liste des travaux susceptibles de lui incomber ne peut recevoir application. En effet, le bailleur ne peut se décharger totalement de son obligation de délivrance et il lui incombe, nonobstant toute clause contraire, de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble donné à bail. En l’espèce, il ne peut être sérieusement contesté que les travaux réalisés par le bailleur sont insuffisants pour assurer la solidité et la pérennité de l’immeuble qui est en l’état impropre tant à un usage d’établissement recevant du public qu’à un logement d’habitation. Dès lors les travaux de réfection partielle réalisés courant décembre 2015 et janvier 2016 ne peuvent être mis à la charge du preneur en vertu des clauses contractuelles alors que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de mettre à sa disposition un local conforme à sa destination et aux activités autorisées par le bail (CA Toulouse, 2e ch., 28 févr. 2018, n° 16/03611)

– La clause du bail selon laquelle « le preneur s’engage à se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l’inspection du travail, de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet » est générale et ne permet pas de faire supporter au preneur les travaux de sécurité incendie de l’immeuble donné à bail (CA Rouen, 17 mars 2016, n° 15/01605)

– La réfection totale de la climatisation dès lors qu’elle vise à permettre la mise en conformité de l’immeuble à sa destination et quelle est d’une ampleur importante, avec notamment une réorganisation du système hydraulique et une intervention sur les planchers est une grosse réparation qui incombe au bailleur (CA Paris, 3e ch., 22 sept. 2010, n° 09/03422). Il en est de même de la remise en état intégrale d’une climatisation incluant le remplacement du compresseur (CA Paris, 3e ch., 16 févr. 2011, n° 09/13644, inédit).

– lorsque les travaux ne concernent pas le remplacement de l’intégralité du système de chauffage ou de climatisation, ils n’intéressent pas au sens requis par l’article 606 du Code civil, la structure et la solidité générale de l’immeuble mais répondent à la définition de travaux de maintenance et d’entretien incombant contractuellement au preneur (CA Aix-en-Provence, ch. 11. B, 23 janv. 2014, n° 13/02152).

– La réfection du système de climatisation et des pompes à chaleur ne rentrent pas dans la catégorie des travaux de grosses réparations dont la société bailleresse justifie de la nécessité par l’audit énergétique qu’elle produit aux débats et destiné à préconiser les économies d’énergie devant être réalisées dans les locaux dont elle est propriétaire (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 21 oct. 2015, n° 12/20780).

– Les réparations dont doivent faire l’objet les fenêtres d’un local loué constituent des grosses réparations à la charge du bailleur dans la mesure où elles assurent le clos de l’immeuble et sa protection contre la pluie et qu’elles résultent d’un défaut d’entretien du bailleur. Celui-ci doit donc être condamné à réaliser le ponçage, l’enduisage et le rebouchage des assemblages, l’impression et la mise en peinture des fenêtres sur leur face externe, le ponçage et la révision de l’antirouille, et la mise en peinture des persiennes (CA Rennes, 4e ch., 17 déc. 1998, n° 97/00475  – Contra  : CA Paris, pôle 5, ch. 3, 9 juin 2010, n° 08/24296, inédit. – Le locataire s’était engagé par une stipulation du bail à réparer et entretenir les fenêtres de l’immeuble loué, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations définies par l’article 606 : Cass. 3e civ., 29 mars 2000, n° 98-11.822, inédit). 39. –

– Le remplacement d’un ascenseur n’est pas constitutif d’une réparation locative, même de gros entretien. Au surplus, en l’espèce, le remplacement est dû à la vétusté et à la non-conformité de l’ancien ascenseur, ce qui exclut que son coût soit supporté par le locataire (CA Paris, ch. 16, sect. A, 17 juin 2009, n° 08/07290).

On été considérés comme des grosses réparations :

– les travaux de création de voûtes habillées en pierre agrafée et de réfection totale de la couverture de zinc du brisis (CA Paris, 16e ch. B, 19 déc. 1997) ;

-le remplacement du châssis complet des fenêtres y compris la couche d’impression et peinture (CA Douai, 18 déc. 1997. – CA Douai, 3e ch., 31 janv. 200) ;

– les travaux de réfection de toiture (Cass. 3e civ., 8 oct. 1996 – CA Paris, 16e ch. B, 23 mars 1997 :– CA Paris, 28 juin 2002 :. – CA Paris, 16e ch. A, 4 avr. 2005 . – CA Paris, ch. 16, sect. A, 23 juin 2004 🙂 ;

– la réfection des canalisations d’une salle de bains de la partie à usage d’habitation du bien loué (CA Orléans, 30 janv. 1997) ;

– le remplacement d’une chaudière de chauffage central (CA Caen, 7 janv. 1999  – CA Reims, 24 juin 1999 ) ;

– les travaux de réfection de l’installation électrique dès lors qu’ils répondent à la nécessité d’une reprise totale et générale d’une installation vétuste, ainsi que la réfection des réseaux d’évacuation et de la mise en conformité à la réglementation communale (CA Besançon, 2e ch. civ., 15 janv. 2002)

– les travaux de réfection de la dalle d’un parking souterrain, du fait des désordres d’étanchéité qui affectent le plancher haut du sous-sol de 4000 m2 (CA Paris, 19e ch. A, 29 sept. 2000) ;

– les travaux de remise en état de l’immeuble après les inondations dès lors que les désordres dus à des dispositions constructives inadéquates (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-13.764) ;

– l’entretien et la réparation de la toiture (Cass. 3e civ., 21 janv. 2014, n° 12-25.760).

– Le coût de la réfection de l’étanchéité de la totalité de la toiture de l’immeuble loué incombe au bailleur même en l’absence de « reconstruction de la toiture après démolition » (CA Paris 13-5-1998 n° 97-2903, 1e ch. G, rendu sous l’empire du droit antérieur à la réforme de 2014).

– Une verrière ayant vocation à assurer le clos et le couvert d’une salle privative doit, par la spécificité de sa structure et donc de sa réfection, être assimilée à une couverture entière au sens de l’article 606 du Code civil (CA Versailles 3-4-1997 n° 2749/94). En conséquence, sa réfection incombe au bailleur dès lors qu’elle est totale (Cass. 3e civ. 28-6-1989 n° 88-11.577).

–  le fait de déposer et remplacer toutes les vitres après avoir exécuté des travaux de réfection et de protection de l’ossature en fers à « T », le ferraillage de la verrière et son châssis grillagé de protection étant enchâssés dans les murs de refend (CA Versailles 3-4-1997 précité).

–  la réfection de zingueries affectant une partie importante de l’immeuble (Cass. 1e civ. 2-2-1955 n° 148 : Bull. civ. I n° 55 rendu pour un usufruit mais transposable) ;

–  la réfection des souches de cheminées, constructions maçonnées indispensables au tirage des cheminées qui font partie des gros murs qu’elles prolongent au-dessus des combles (Cass. 1e civ. 15-3-1961 n° 2250 et 2249 : Bull. civ. I n° 166) ;

–  la réfection d’un plafond qui s’était effondré partiellement à la suite d’infiltration d’eau provenant d’une fissure située au-dessus du linteau en bois de la fenêtre du pignon (CA Rennes 17-12-1998 n° 97-475, 4e ch.) ;

–  les travaux nécessaires pour remédier au décollement d’un mur de l’immeuble, générateur d’humidité dans les lieux loués (Cass. 3e civ. 17-6-1980 n° 1057) ;

–  le remplacement d’un ascenseur dès lors qu’il a pour origine la vétusté et la non-conformité de l’appareil (CA Paris 17-6-2009 n° 08-07290, 16e ch. A :  RJDA 2/10 n° 120) ;

–  la réfection des poteaux de façade d’un immeuble de grande hauteur dès lors qu’elle concerne les éléments structurants de l’immeuble (CA Paris 22-9-2010 précité) ;

–  la réparation des fenêtres du local loué dès lors qu’elles assurent le clos de l’immeuble et sa protection contre la pluie (CA Rennes 17-12-1998 n° 97-475, 4e ch. : Juris-Data n° 1998-049114).

Ne sont pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil :

– En présence d’une toiture en sheds, c’est-à-dire en dents de scie, avec deux versants de pente différents dont le plus court était vitré et l’autre recouvert de tuiles, une cour d’appel a souverainement retenu que la reprise de désordres affectant une trentaine de vitres devait rester à la charge du locataire au titre des réparations d’entretien (Cass. 3e civ. 2-5-2012 n° 11-16.266 F-D).

– les travaux de réparation de l’installation de la climatisation ainsi que le remplacement des parcloses (élément qui entoure la vitre afin d’assurer l’étanchéité de la fenêtre) (CA Paris, 16e ch. B, 11 mai 2001) ;

– les travaux de zinguerie et de réfection des bandeaux et bavettes (CA Paris, 16e ch. B, 18 janv. 2002) ;

– les travaux de mise en conformité de l’installation électrique (CA Caen, sect. civ. et com., 13 avr. 2000) ;

– le remplacement des canalisations dont certaines sont situées sur la toiture terrasse de l’immeuble, en effet, l’article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12.816) ;

– la remise en état des lieux loués après un incendie n’ayant pas détruit d’éléments porteurs de la construction (CA Poitiers, 17 nov. 1998) ;

– la pose d’un faux plafond coupe-feu non indispensable pour assurer l’étanchéité à l’air (CA Toulouse, 2e ch., sect. 2, 19 nov. 2002) ;

– la réfection d’un plancher (Cass. 3e civ., 24 févr. 2004, n° 02-18.948).

3. Le ravalement est-il une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil ?

Dans ce domaine, il faut distinguer le cas du ravalement sur injonction administrative, et le cas du ravalement spontané.

• Si le ravalement n’est pas réalisé à la suite d’une injonction administrative, le locataire ne sera tenu que dans la mesure où le ravalement se fera sans gros œuvre, ni maçonnerie (Civ. 3e, 31 mars 1998, no 96-14.). Ne font pas partie des réparations de l’article 606, le ravalement des façades, la dépose des volets roulants, le remplacement des descentes d’eaux pluviales et la reprise de l’ensemble des zincs (871 Paris, 8e ch. D, 21 sept. 1999, RG no 1998/02245) ;
• Si le ravalement est réalisé à la suite d’une injonction administrative, le preneur n’en sera en aucun cas tenu, quelle qu’en soit l’étendue, sauf si une clause du bail le prévoit expressément. Mais une clause du bail mettant à la charge du locataire le ravalement sans autre précision ne suffit pas, « les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux » (C. civ., art. 1719 , 2o) (Civ. 3e, 10 mai 2001, no 96-22.442).

4. Les travaux d’embellissement, même constitutifs de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, peuvent-ils être mis à la charge du locataire dans le bail ?

Le dernier alinéa de l’article R. 145-35 du Code de commerce stipule : “Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° [C. civ., art. 606] celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique”.

Cet article est sujet à discussion. Selon une première interprétation a contrario, le dernier alinéa de l’article R. 145-35 constituerait une exception à l’impossibilité de transférer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil. Selon cette thèse, les travaux relevant de l’article 606 du Code civil pourraient être transférés au locataire dès lors qu’ils constitueraient des « travaux d’embellissement » (J.-P. Blatter.). Selon une seconde interprétation littérale, les dépenses liées aux travaux d’embellissement ne relèveraient pas de l’article 606 du Code civil. Selon des auteurs, tant la lettre du dernier alinéa de l’article R. 145-35 du Code de commerce que les notions existantes de travaux d’embellissement tendraient à considérer que cette notion est étrangère aux réparations de l’article 606 et ne constituerait pas une exception à l’interdiction du transfert de celle-ci au locataire (E. Chavance et S. Regnault).

En tout état de cause, ces travaux pourraient alors être mis intégralement à la charge du locataire si le montant excède le coût du remplacement à l’identique.