Covid 19 et copropriété : Acte III – ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020

Nous vous avions parlé de l’ordonnance du 20 mai 2020 qui prolongeait les mesures de “sauvetage” de la copropriété suite au premier confinement qui avait empêché les assemblées générales de se réunir. (Lire notre article : Actualité copropriété et covid-19 : durée des contrats de syndic prolongée et Assemblée générale dématérialisée ).

Autorisé par la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, le gouvernement a publié au journal officiel une nouvelle ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 qui prend acte du second confinement en prolongeant les dispositions édictées en mai, et en ajoutant un nouveau dispositif assez innovant concernant les assemblées générales déjà convoquées.

1. Prolongation et rétablissement de dispositions déjà prises

Nouvelle période juridiquement protégée pour les mandats.

Les mandats de syndics et de conseillers syndicaux dont le terme est échu entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 inclus sont renouvelés jusqu’à la prise d’effet du nouveau mandat, et au plus tard le 31 janvier 2021, à moins que l’AG n’ait désigné avant le 19 novembre 2020 un syndic dont le contrat prend effet à compter du 29 octobre 2020.

Prolongation des pouvoirs du syndic à tenir une assemblée générale dématérialisée

Dans les mêmes conditions que précédemment, les syndics pourront décider de recourir à l’assemblée générale 100% dématérialisé, et lorsque le recours à la visioconférence ou à un autre moyen de communication électronique est impossible, le syndic pourra prévoir que les décisions d’AG seront prises au seul moyen du vote par correspondance, jusqu’au 1er avril 2021 et non plus jusqu’au 31 janvier 2021.

Le fait de repousser cette possibilité au 1er avril est assez étonnante car dans le même temps leur contrat n’est prolongé de plein droit que jusqu’au 31 janvier.

Prolongation de l’augmentation du seuil de délégation de vote

Dans les mêmes conditions que celles édictées par les anciennes ordonnances, un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même n’excède pas 15 % des voix du syndicat jusqu’au 1er avril 2021 et non plus jusqu’au 31 janvier 2021.

2. Nouvelle mesure innovante : l’AG déjà convoquée repoussée à une date fixée par le syndic seul

Le gouvernement a adopté une mesure nouvelle complétant les mesures dérogatoires à la tenue de l’assemblée générale. Celle-ci prévoit que pour les assemblées générales « convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 » (effet rétroactif de l’ordonnance qui est parue le 19 novembre) et le 4 décembre 2020, le syndic peut « à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ».

Ce système se rapproche à celui que l’on connaissait jusqu’alors.

La nouveauté tient en la possibilité pour le syndic de fixer « un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier » et au plus tard au 31 janvier 2021. Ceci est cohérent avec la fin théorique de son mandat du fait du prolongement édicté ci-dessus.

Le vote 100% par correspondance connaît néanmoins des limites dans la pratique : difficulté de nommer un conseil syndical, de fixer le montant du fonds travaux, difficulté liée au dépouillement et à la vérification de réception des formulaires…

Mais cette mesure paraît ainsi permettre au syndic de sauver une assemblée générale qui n’aura pu se tenir physiquement à cause du confinement décidé brutalement, et ayant rendu impossible pour le syndic de transformer l’assemblée générale en assemblée électronique ou vote par correspondance en respectant le délai de prévenance de quinze jours.

Ainsi, le syndic pourra reporter la date des assemblées générales qui devait se tenir pendant le second confinement sans respecter le délai de prévenance de quinze jours, dès lors que le délai de réception des votes est fixé 15 jours plus tard (soit après la date de l’assemblée générale). Certains auteurs ont ainsi nommé cette assemblée générale : l’assemblée générale ressuscitée.

Pour rappel, si l’Assemblée Générale est totalement dématérialisée, la convocation n’indique pas de lieu de réunion déterminé. Le président de séance (et le ou les scrutateurs le cas échéant) dispose d’un délai de huit jours suivant la tenue de l’AG pour certifier exacte la feuille de présence et signer le procès-verbal. Il devra notamment vérifier le nombre de vote et le calcul effectué pour chaque décision, la mention de la date de réception du formulaire par le syndic…

Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, les missions du président de séance sont assurées par :

-le président du conseil syndical ;

-à défaut, l’un de ses membres ;

-en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic.

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