Encadrement des loyers : historique

La volonté « interventionniste » des pouvoirs publics sur le prix des loyers n’est pas nouvelle.

À l’origine, la loi du 6 juillet 1989 prévoyait que si la constatation d’une variation des loyers comparée avec celle des loyers relevés sur l’ensemble du territoire ou l’évolution du niveau des loyers dans une zone géographique révélait une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d’état pris après avis de la Commission nationale de concertation fiait pour une année le montant maximal de l’évolution des loyers des baux renouvelés.

Le premier décret a été pris le 29 août 1989, et depuis, chaque été, un décret d’application (dit «de blocage») a été adopté, ceci pour la ville de Paris uniquement.

Mais les loyers n’ont cessé néanmoins d’augmenter, ce qui était révélateur de l’inadaptation de ce mécanisme. Les loyers pouvaient en effet être fixés librement en cas de vacance du logement. Les bailleurs en profitaient pour augmenter fortement le loyer.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit également la possibilité pour le bailleur de demander au moment du renouvellement du bail une augmentation du loyer si ce dernier était manifestement sous-évalué, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.

Une étape nouvelle a été franchie par le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers (“décret duflot”), applicable à compter du 1 er août 2012 dans les zones de « tension locative » (zones tendues), et pas uniquement en région parisienne. Il prévoit en effet une augmentation plafonnée des loyers, que ce soit lors d’une succession de locataires (les logements vacants sont concernés cette fois-ci), ou lors d’un renouvellement de bail. Le loyer est plafonné au dernier loyer appliqué au précédent locataire (des dérogations sont prévues en cas de travaux d’amélioration, ou si le loyer est manifestement sous-évalué).

Le décret d’application a été réitéré chaque année depuis 2012.

La loi ALUR en 2014 maintient le cap en donnant une « assise » légale à ce blocage des loyers : il est dorénavant prévu que dans les zones de tension locative (“zones tendues”), un décret fixe annuellement le montant maximal d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés (article 18 loi 6 juillet 1989). La saisine de la commission de conciliation est expressément rendue obligatoire en cas de contestation.

Mais le législateur ne s’arrête pas là et prévoit un deuxième mécanisme de régulation des loyers : la fixation d’un loyer de référence par arrêté préfectoral dans les zones de tension locative (plafonnement des loyers). Les loyers des nouveaux baux ne peuvent dépasser que sous certaines conditions et dans certaines limites ce loyer de référence. Concernant les baux en cours et ceux qui vont se renouveler, le bailleur et le locataire disposent d’une procédure à actionner avant la reconduction tacite du bail afin de pouvoir demander de fixer le loyer à hauteur de ce loyer de référence.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a rendu ce dispositif expérimental, un bilan devant être effectué en 2026 afin de savoir si ce dispositif devra être pérennisé, supprimé ou réformé.

Notre organisme de formation organise une formation de deux heures sur l’encadrement des loyers.

Vous êtes intéressés par cette formation et souhaitez l’organiser dans vos locaux (Paris, province, DOM-TOM) ou organiser une Formation à distance (classe virtuelle) alors n’hésitez pas à nous consulter  : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67. Chaque formation est personnalisable afin de correspondre à vos besoins.

Ou envie d’inscrire des collaborateurs dans nos formations inter-entreprises ? Par ici l’AGENDA

Encadrement des loyer : où s’applique la règle du plafonnement ?

Ce dispositif est applicable pour l’instant sur la ville de Paris, Lille, les communes de Plaine Commune (93), Lyon, les communes Est Ensemble (Bobigny, Bondy, Pré-Saint-Gervais, Lilas, à Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, et Romainville) et bientôt Bordeaux, Montpellier

Il faut bien comprendre que ces deux mécanismes : blocage du loyer par rapport au loyer antérieur et plafonnement du loyer s’appliquent cumulativement, le second mécanisme l’emportant sur le premier.

Encadrement des loyers : quels sont les baux concernés ?

La grande nouveauté de la loi Alur est d’appliquer également ces mécanismes de régulation aux baux meublés. Sont uniquement exclus les baux des logements HLM, des logements conventionnés APL (y compris aux logements conventionnés Anah), des logements soumis à la loi de 1948 et ceux des locations saisonnières.

Cet article a donc pour objectif de vous présenter de manière synthétique l’ensemble des situations pratiques pouvant se présenter.

1 – Encadrement des loyer et locaux situés hors “zones tendues”

Les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989,dans leur rédaction issue de la loi Aur du 24 mars 2014, définissent les zones tendues comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ».

Cela concerne 28 zones : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-enProvence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon,Toulouse.

Ces communes sont celles visées à l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, instituée par l’article 232 du code général des impôts.

Les mécanismes de blocage des loyers et du respect d’un loyer de référence (plafonnement) ne s’appliquent pas en dehors de ces zones.

Pour les logements vacants, le loyer est donc librement fié entre les parties. Lors de la reconduction tacite du bail, le loyer révisé ne peut en principe excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, si le contrat prévoit par ailleurs cette révision (art 17-1 loi du 6 juillet 1989).

Pour les logements occupés, le loyer peut être réévalué à la demande du bailleur si le loyer est manifestement sous-évalué. Il doit proposer au locataire six mois avant le terme du contrat un nouveau loyer fié par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (nouvel article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989).

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. À défaut d’accord constaté devant la commission, le bailleur pourra saisir le Tribunal Judiciaire avant le terme du contrat. en l’absence de saisine du tribunal, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

2 – Encadrement du loyer lorsque le bien est situé dans une zone tendue

Il nous faut examiner les deux hypothèses : logement vacant ou renouvellement du bail.

■ Conclusion d’un nouveau bail et encadrement des loyers (logement vacant)

La fixation du loyer va dépendre de deux mécanismes qui peuvent se cumuler.

1. Le blocage des Loyers (art 18 Loi 6 juillet 1989)

Depuis le mois de juillet 2012, un décret est pris annuellement afin de fixer le montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants.

1. a) Le principe

En principe, le loyer ne peut être supérieur à celui appliqué au précédent locataire.

Le bailleur peut simplement augmenter le loyer en fonction de la variation de l’Indice de référence des Loyers (ci-après « IRL ») si elle n’a pas été appliquée au cours des douze derniers mois. Le contrat de bail doit obligatoirement mentionner le loyer appliqué au précédent locataire.

1. b) Les exceptions

Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

– Si le logement a été inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois, le loyer peut être librement fié dans les limites d’un éventuel plafonnement (voir B) ;

– Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques légales de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

– Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites de l’évolution de l’IRL ;

– Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Le loyer qui serait fié en vertu du principe ci-dessus énoncé ne peut excéder en tout état de cause le loyer de référence majoré tel que fié par arrêté préfectoral (B). Le bailleur peut donc être contraint de baisser le loyer entre deux locations vacantes dans les Villes où s’applique le plafonnement des loyers.

2- plafonnement du Loyer par rapport à un Loyer de référence (art 140 Loi ELAN du 23 novembre 2018)

Cette seconde limite s’applique uniquement pour l’instant sur le territoire des communes et intercommunalités qui ont été autorisées à pratiquer à titre expérimentale (jusqu’en 2026) le plafonnement des loyers (Paris, Lille, les communes de Plaine Commune (93), Lyon, les communes Est Ensemble (93), Bordeaux, Montpellier).

a) Le principe : plafonnement des loyers

Dans les zones de tension locative, le préfet fixe annuellement un loyer de référence, qui correspond à un loyer médian de marché par zone géographique et catégorie de logement. Cette fixation se fait selon les conclusions rendues par l’observatoire des loyers.

Les caractéristiques à prendre en compte pour fixer le loyer maximum de chaque catégorie de logement (par secteur géographique ayant les mêmes niveaux de loyers) sont le type de location, meublée ou non meublée, le nombre de pièces principales et l’époque de construction.

L’arrêté préfectoral fixe, à partir de ce loyer médian, un loyer de référence majoré (+ 20%) et un loyer de référence minoré (- 30%).

b) exception : le complément de loyer

Lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur a la possibilité de fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer. Il ne peut être appliqué que sur le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être appliqué lorsque les caractéristiques du logement réunissent les conditions suivantes :

1° elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;

2° elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

3° elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur,

Il est difficile de donner une liste exhaustive des hypothèses qui pourront donner lieu à un complément de loyer.

À titre d’exemple, et sous réserve de l’appréciation souveraine des juges, pourraient justifier d’un complément de loyer : une grande hauteur sous plafond (si les autres logements voisins n’en ont pas), une vue exceptionnelle, des équipements mobiliers de luxe ou qui ne figurent pas sur la liste obligatoire des meubles des locations meublés, un parking, une terrasse de grande surface ou l’accès à une partie commune à jouissance privative…

Mais attention, s’il y a des équipements exceptionnels communs (gardiennage 24h/24h avec voiturier, piscine collective…), ces derniers ne pourront être pris en compte dans ce complément de loyer si le règlement de ces services fait déjà partie des charges récupérables.

Si le logement comporte un nombre de pièces qui dépasse celui prévu par l’arrêté préfectoral, c’est un élément de confort supplémentaire qui pourrait justifier d’un complément de loyer, sous réserve bien évidemment de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il ne fait pas de doute que le contentieux va se concentrer principalement sur ce complément de loyer. Les caractéristiques qui ont justifie d’un complément de loyer doivent d’ailleurs figurer au bail et dans l’annonce immobilière. La CLCV a ainsi pu démontrer que plus de 40% des annonces publiés par certaines agences immobilières ne respectent pas la loi.

c) Les recours

Une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le tribunal Judiciaire. Le délai pour agir est de trois ans.

Le recours d’un locataire contre le complément de loyer est possible dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail.

en cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente

■ Renouvellement du bail et encadrement des loyers

Conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, les baux d’habitation peuvent se reconduire tacitement si aucune des parties ne se manifeste au terme du bail. Le bail se poursuit alors aux conditions antérieures.

On parle de « renouvellement de bail » lorsqu’une des parties souhaite modifier le bail initial et notamment le loyer. Avant la parution de la loi ALUR, l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 permettait simplement au bailleur de proposer un renouvellement du bail avec une augmentation de loyer lorsqu’il était sous-évalué. La loi ALur a complété ce dispositif pour les logements situés en zone tendue (B). L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait également que le bail renouvelé est soumis au blocage des loyer en zone tendue. Il a été quelque peu modifié (A).

1. blocage des Loyers (art 18)

Lors du renouvellement d’un contrat de location d’un bien situé en « zone tendue », si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fiée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;

2° une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

La demande de réévaluation du loyer suit les mêmes règles que celles exposés dans notre première partie. Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer concerne une location soumise au plafonnement des loyers.

2. Le plafonnement du Loyer par rapport à un Loyer de référence (Loi ELAN)

a) Principe et application dans le temps

Dans les villes où s’applique le plafonnement des loyer par arrêté préfectorale, lorsque le bail arrive échéance, la loi ELAN a prévu un nouveau mécanisme qui permet au bailleur de réévaluer le loyer actuel ou au locataire de demander une baisse de son loyer surévalué

Les nouvelles dispositions concernant le plafonnement des loyers vont s’appliquer à tous les baux qui vont arriver à terme, même conclus antérieurement à la parution des arrêtés préfectoraux. Les parties devront néanmoins être vigilantes afin d’agir dans les temps pour demander un renouvellement de leur bail car les dispositions ne s’appliqueront pas si le bail se reconduit tacitement.

b) Mise en œuvre

– Les actions en diminution de loyer demandées par le locataire :

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Se pose le problème du complément de loyer : le bailleur n’a pu en faire mention concernant un bail conclu antérieurement à l’application de l’arrêté préfectoral. Il n’est pas précisé dans le texte si le bailleur pourra le proposer lors de cette action.

La notification de la proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de la loi ELAN et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

En cas de refus ou d’absence de réponse du bailleur quatre mois avant le terme du bail, le locataire peut saisir la commission de conciliation. Si la tentative de conciliation débouche sur un désaccord, le locataire peut aussi saisir le tribunal Judiciaire avant le terme du contrat. Si le locataire ne saisit pas le tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

– Les actions en augmentation de loyer demandées par le bailleur :

Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fié par l’arrêté préfectoral. S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Cette proposition doit parvenir au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le loyer proposé ne peut être qu’inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur. Le bailleur ne peut ainsi proposer un loyer majoré augmenté d’un complément de loyer.

Si le locataire refuse cette proposition ou n’y répond pas quatre mois avant le terme du contrat, le bailleur pourra saisir la Commission de conciliation. Le preneur peut contester l’action en réévaluation de loyer, il doit alors fournir au moins trois références de loyers (six dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants).

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. À défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

La hausse de loyer fié d’un commun accord ou décidée par le juge s’applique par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. elle s’applique par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %.

Conclusion :

Pour certains commentateurs, ces dispositions complexes pourraient conduire à la raréfaction des logements locatifs dans les zones tendues au profit de l’augmentation du marché des logements mis en vente. Ces textes traduisent aussi le permanent dilemme du législateur : aider la personne et les familles à assumer les loyers du marché ou imposer aux propriétaires et opérateurs immobiliers de supporter la charge sociale. La volonté sous-jacente des pouvoirs publics est également de freiner la forte évolution des prix de vente des trente dernières années : le bien immobilier étant moins rentable au niveau de son exploitation, son prix de cession devrait alors baisser. Concernant les investisseurs, toute la difficulté pour les pouvoirs publics est de déterminer le seuil au-delà duquel l’effet négatif l’emporte sur les effets bienfaisants d’une réforme. La régulation peut être légitime si elle ne remet pas en cause de manière trop brutale des équilibres, parfois fragiles mais bien établis.

C’est la raison pour laquelle la loi ELAN en a fait un dispositif expérimental : un bilan devra être fait en 2026 afin de savoir s’il convient de pérenniser, de supprimer ou de réformer ce dispositif.