Depuis quelques années, la question de la sécurité des immeubles collectifs est revenue au premier plan, notamment après plusieurs effondrements dramatiques survenus dans certaines grandes villes. Pour répondre à ces risques, le législateur a instauré un nouvel outil : le diagnostic structurel. Prévu par la loi du 9 avril 2024 dite “Habitat dégradé”, ce diagnostic est précisé par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025.

Pour les syndics et les propriétaires d’immeubles collectifs (bailleurs sociaux…) et plus largement les professionnels de l’immobilier, ce dispositif représente un tournant. Il impose une nouvelle contrainte réglementaire, mais offre aussi une occasion de renforcer le rôle de conseil auprès des copropriétés et des propriétaires bailleurs.

1. Genèse et cadre légal du diagnostic structurel

L’introduction du diagnostic structurel répond à une préoccupation majeure : prévenir les accidents liés à la défaillance des structures d’immeubles collectifs. Plusieurs affaires très médiatisées — comme l’effondrement d’immeubles anciens à Marseille en 2018, ou encore des fissures graves découvertes dans des copropriétés des années 1970 — ont montré les limites des contrôles existants.

La loi « Habitat dégradé »

Votée le 9 avril 2024, cette loi a inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) un nouvel article, le L.126-6-1. Celui-ci permet aux communes ou aux EPCI de délimiter des secteurs dans lesquels les bâtiments collectifs doivent obligatoirement faire l’objet d’un diagnostic structurel.

Le décret d’application de 2025

Le décret du 12 août 2025 a précisé les modalités pratiques :

• périmètre d’application,
• contenu du rapport,
• qualifications requises pour les diagnostiqueurs,
• transmission des informations aux communes et aux syndics.

Ce décret a une importance capitale : il rend le dispositif opérationnel et directement applicable par les professionnels.

2. Bâtiments concernés et périodicité

Le diagnostic structurel concerne exclusivement les bâtiments d’habitation collectifs. Peu importe qu’ils soient en copropriété, gérés par un bailleur social, ou détenus par un seul propriétaire : dès qu’il s’agit d’un immeuble collectif, il peut être concerné.

Quand doit-il être réalisé ?

• Première échéance : 15 ans après la réception des travaux de construction.
• Ensuite : tous les 10 ans.

Cela signifie qu’un immeuble construit en 2010 devra être diagnostiqué à partir de 2025, puis en 2035, et ainsi de suite.

Dés que le périmètre est défini par la Mairie, elle informe l’ensemble des propriétaires concernés par cette nouvelle obligation par voie de notification. Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires a 18 mois pour transmettre le diagnostic à la Mairie ou, à défaut concernant la copropriété, le Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Comment est déterminée l’obligation ?

Les communes identifient les secteurs où le diagnostic est obligatoire, par :

• une délibération intégrée au PLU ou à un document d’urbanisme équivalent,
• ou, à défaut, un affichage en mairie ou sur l’immeuble (si la notification directe n’est pas possible).

Cela implique que tous les immeubles ne sont pas immédiatement concernés, mais uniquement ceux situés dans les zones jugées à risque ou sensibles.

Les mairies ont jusqu’au mois de novembre pour intégrer dans leur PLU les périmètres des secteurs concernés dans leur commune.

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3. Contenu du diagnostic structurel

Le diagnostic structurel est plus qu’une simple visite visuelle. Il s’agit d’un examen approfondi visant à évaluer la solidité générale du bâtiment.

Étapes principales du diagnostic :

• Inspection extérieure : recherche de fissures, déformations, affaissements, corrosion des armatures visibles, désordres affectant les façades et toitures.
• Inspection intérieure : analyse des caves, parkings, cages d’escalier, murs porteurs et planchers.
• Analyse des désordres constatés : leur gravité, leur évolution possible, et les risques associés.
• Évaluation des risques pour les occupants et les tiers : le rapport doit préciser si des travaux urgents sont nécessaires.

Rapport numérique obligatoire : remis au propriétaire ou au syndic, et transmis à la commune si elle le demande (le contenu de ce rapport sera définie par un arrêté d’application)

Contrairement au diagnostic technique global (DTG), qui est davantage orienté vers l’entretien et la programmation des travaux, le diagnostic structurel est focalisé sur la solidité et la sécurité immédiate du bâtiment.

4. Qui peut réaliser le diagnostic structurel ?

Le décret impose des règles strictes sur les intervenants. Le diagnostic doit être confié à des professionnels qualifiés, indépendants et couverts par une assurance adaptée.

Critères de compétence :

• Formation technique en ingénierie structurelle ou équivalente,
• Expérience en pathologies du bâtiment,
• Capacité à réaliser des inspections complètes et rédiger un rapport circonstancié.

Garanties exigées :

• Attestation d’impartialité et d’indépendance,
• Assurance responsabilité civile professionnelle,
• Transmission des justificatifs au syndic ou au propriétaire.

L’objectif est clair : éviter que des acteurs non qualifiés ou liés financièrement à des entreprises de travaux n’influencent le diagnostic.

5. Enjeux pour les syndics

Sécurité et prévention

Le syndic de copropriété est tenu, à la réception de la délibération de la mairie l’informant que l’immeuble qu’il gère est concerné, de notifier les copropriétaires de leur nouvelle obligation, valablement faite par voie électronique (loi du 10.7.65 : art. 42-1).

À défaut de pouvoir informer les propriétaires ou les syndicats des copropriétaires dans ces conditions (absence de syndic par exemple), l’information les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade du bâtiment.

Le syndic peut transmettre à la mairie le projet de plan pluriannuel de travaux. Pour rappel, ce dernier est un document devant être élaboré dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété, à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble et actualisé tous les 10 ans. Il comporte notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.

Pour ces immeubles, l’obligation de réaliser le diagnostic structurel de l’immeuble est donc satisfaite par l’élaboration du PPPT.

Cette disposition spécifique permet ainsi de ne pas alourdir les charges pesant sur la copropriété et de ne pas imposer un nouveau diagnostic qui pourrait faire doublon.

Responsabilité et conformité

Le syndic qui néglige de faire réaliser un diagnostic obligatoire pourrait voir sa responsabilité engagée. Cela peut aller jusqu’à des sanctions financières, voire pénales en cas d’accident.

À défaut de transmission dans le délai de 18 mois, le maire peut, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations (CCH : L.511-2), demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire.

À l’issue d’un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, si le diagnostic ou le PPPT n’est toujours pas transmis, le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat, et à ses frais.

Dans ce cas, les frais engagés par la commune pour réaliser le diagnostic structurel sont recouvrés comme en matière de contributions directes, à son profit, et selon les conditions applicables aux travaux d’office réalisés dans le cadre des pouvoirs de police de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (CCH : L.543-2).

Pour un agent immobilier, la question se pose aussi lors d’une transaction : l’absence de diagnostic structurel à jour peut représenter un facteur de blocage…

Dimension financière

Le coût du diagnostic reste encore variable selon la taille et la complexité de l’immeuble. Mais au-delà, c’est surtout le coût potentiel des travaux révélés qui pèse sur les copropriétés. Certaines pourront avoir besoin de financements complémentaires (subventions Anah, MaPrimeRénov’, prêts collectifs).

Opportunité stratégique

Un syndic ou un gestionnaire proactif peut se positionner comme partenaire de confiance :

• en anticipant les diagnostics,
• en préparant un plan pluriannuel de travaux,
• en accompagnant les copropriétés dans la recherche de financements.

6. Étapes clés pour les professionnels

• Identifier les secteurs concernés : suivre les délibérations municipales et informer les copropriétés situées dans ces zones.
• Informer en AG : expliquer aux copropriétaires la nature et l’intérêt du diagnostic.
• Sélectionner le bon prestataire : vérifier compétences, assurances et impartialité.
• Assurer le suivi : réceptionner le rapport numérique, vérifier sa conformité.
• Élaborer un plan d’action : inscrire à l’ordre du jour de l’AG les travaux nécessaires.
• Anticiper le financement : rechercher les aides existantes pour ne pas alourdir les charges.
• Communiquer : valoriser auprès des copropriétaires que ce diagnostic n’est pas une simple contrainte mais un investissement en sécurité et en valorisation patrimoniale.

7. Chiffres clés du diagnostic structurel

Conclusion

Le diagnostic structurel marque une évolution majeure du droit immobilier et de la gestion des copropriétés. Pour les syndics, c’est à la fois une obligation nouvelle et une opportunité : celle de renforcer leur rôle d’experts et de protecteurs du patrimoine bâti. Cela vient bien sûr s’ajouter à l’obligation de réaliser un projet de PPT (plan pluriannuel de travaux).

Bien anticipé, il peut même devenir un argument commercial : un immeuble régulièrement diagnostiqué rassure les acheteurs, les investisseurs et les locataires. En somme, loin d’être un énième diagnostic contraignant, il peut devenir un levier stratégique pour une gestion immobilière sécurisée et proactive.