La jurisprudence évolue, et avec elle vos obligations et leviers d’action. Nous avons synthétisé pour vous les dernières décisions clés qui impactent directement la gestion des baux commerciaux.

Ces décisions classées par thématique sont abordées dans notre formation « Actualité du bail commercial ».

Bail dérogatoire

Après l’expiration du bail dérogatoire, le nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux n’a pas à être écrit (CA Riom 5 juin 2024 n°22/02098).

Un bail commercial se forme lorsque la durée totale des baux dérogatoires successifs dépasse les trois années et que le preneur est laissé en possession des lieux au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance. En pareil cas, la fixation du loyer entre les parties étant soumise aux règles du statut des baux commerciaux, il doit être fixé à la valeur locative statutaire. (CA Paris, 5, 3, 22 février 2024, n° 21/18952)

Les signatures successives de baux dérogatoires pour le compte de différentes sociétés détenues par la même personne constitue une fraude, qui suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial. (Cass. civ. 3, 30 mai 2024, n° 23-10.184, FS-B, Cassation)

Le titulaire d’un bail dérogatoire ne peut revendiquer l’application du statut des baux commerciaux s’il s’est maintenu plus d’un mois après le terme du bail en vertu d’un délai de grâce accordé par le bailleur (CA Bordeaux 8 avril 2024 n°22/00940)

Convention d’occupation précaire

Ne remplit pas les conditions de précarité d’une convention d’occupation précaire, le contrat conclu pour permettre à l’occupant de prendre possession des lieux en attendant d’acquérir les locaux, lequel n’est soumis qu’à la seule volonté des parties. (CA Bordeaux, 19 février 2024, n° 22/00234)

Une convention d’occupation précaire n’est pas un bail et l’occupant ne peut donc se prévaloir d’un manquement de son cocontractant à son obligation de délivrance (art 1719 Code civil). Cass 3ème civ 11 janvier 2024 n°22-16974

Preuve du bail commercial

Des échanges de mails peuvent prouver l’existence d’un bail commercial verbal. CA Paris 4 avril 2024 n°22/10921

Qualification de bail commercial

La qualification de sous-location est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers des locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients. Cass 3ème civ 27 juin 2004 n°22-22823

Obligation de délivrance du bailleur d’un bail commercial

Une clause de renonciation à recours en responsabilité contre le bailleur « en cas de dégâts causés au local et/ou aux objets ou marchandises s’y trouvant par l’effet de l’eau ou par d’autres circonstances », et qui vise également « tout vice ou défaut de la chose louée » porte atteinte à l’obligation de délivrance du bailleur et doit être réputée non écrite. Le locataire doit être indemnisé des préjudices subis par de nombreux dégâts des eaux qu’il a subi du fait d’un défaut de conception du réseau d’eau chaude sanitaire. CA Versailles, ch. com. 3-1, 26 févr. 2025, n° 24/04747

Loyer et charges d’un bail commercial

En l’absence d’inventaire des charges annexé au bail, la clause prévoyant « que le preneur devra rembourser chaque année au bailleur, à l’époque fixée par l’administration, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, déversement au tout à l’égout, ou toute autre taxe pouvant s’adjoindre à celles-ci dessus indiquées » doit être réputée non écrite et le bailleur doit rembourser les charges et taxes perçues. CA Versailles, 7 mars 2024, n° 22/05759, Confirmation

Une nouvelle obligation d’assurance responsabilité civile à la charge du bailleur (propriétaire non occupant) peut justifier le déplafonnement du loyer d’un bail renouvelé même si cette assurance avait été volontairement souscrite auparavant. Cass 3ème civ 23 janvier 2025 n°23-14887

La clause d’échelle mobile prévoyant une indexation triennale au 1er janvier doit être réputée non écrite car causant une distorsion prohibée par l’article 112-1 du code monétaire et financier, dès lors que la première indexation a pour base de calcul « le dernier indice publié à la date d’effet du bail » et que celui-ci a pris effet au 1er juin, soit 2 ans et 7 mois avant la première indexation. (CA Paris, 5, 3, 4 avril 2024, n° 21/09551, Infirmation partielle)

Une autorisation municipale permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public contribue au développement de l’activité commerciale, de sorte qu’il appartient au bailleur d’apporter la preuve que cette situation a pu modifier les facteurs locaux de commercialité et constitue donc un motif de déplafonnement. Toutefois cette modification doit être notable et relève de l’appréciation souveraine des juges du fonds. (Cass. civ. 3, 4 juillet 2024, n° 23-13.515, F-D)

Droit de préférence dans le statut du bail commercial

Lors de la vente des murs par le bailleur, le locataire a accepté d’un commun accord et sans confusion de payer le prix honoraire inclus (à la charge du vendeur) mentionné dans l’offre de vente et ne peut a posteriori réclamer au vendeur la restitution des honoraires d’agence. CA Paris 10 janvier 2025 n°23/00301

Lorsqu’un congé avec refus de renouvellement a été délivré par le bailleur, le preneur perd le bénéfice du droit de préférence, même quand il se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction (CA paris 25 janvier 2024 n°21/15897)

Fin du bail commercial

Le locataire ne peut pas résilier le bail au prétexte que les locaux ont été inaccessible 4 mois, le bailleur ayant dû faire réaliser des travaux de désamiantage suite à un incendie d’un immeuble voisin qui avait pollué les murs du bien loué de fibres d’amiante, car le coût des travaux n’excédait pas la valeur des biens. CA Paris 19 septembre 2024 n°22/14224

Le juge peut ordonner la suspension des effets d’une clause résolutoire , non seulement en cas de défaut de paiement des loyers et charges, mais encore pour tout manquement du locataire à ses obligations. Cass 6 février 2025 n°23-18360

Un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes (consistance et obligations d’entretien) du bail expiré, hors le prix, s’analyse comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. Cass 3ème civ 11 janvier 2004 n°22-20872

Compétence des tribunaux

Les parties à un bail commercial, lorsqu’elles sont commerçantes et par une clause très apparente, peuvent valablement donner compétence à un autre juge que celui dans le ressort duquel se situe l’immeuble objet du bail pour connaître les litiges qui en résultent. CA Paris 24 octobre 2024 n°24/11779

Prescription et bail commercial

L’action en régularisation des charges se prescrit par 5 ans, l’article L145-60 du Code  de commerce qui prescrit par deux ans toutes les actions en justice exercées en application du statut des baux commerciaux étant inapplicable en la matière. CA Paris 5 septembre 2024 n°23/01839

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