Encadrement des loyers à Paris : de retour le 1er juillet 2019
L’encadrement des loyers à Paris fera son grand retour le 1er juillet 2019.
Cet article a fait l’objet d’une mise à jour dans un article plus généraliste : Encadrement des loyers et plafonnement : tout savoir et tout comprendre
D’autres villes pourraient suivre. Une petite explication
Quelle est la genèse du principe de l’encadrement des loyers ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 avait institué un mécanisme d’encadrement des loyers pour les zones tendues (article 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). L’encadrement des loyers devaient s’appliquer sur l’ensemble d’une zone tendue. Cette difficulté avait conduit à l’invalidation des précédentes mesures d’encadrement à Paris et à Lille. La loi du 23 novembre 2018 est venu abrogé ces dispositions pour les remplacer par un dispositif similaire mais expérimental.
Quel texte de loi permet aujourd’hui l’encadrement des loyers à Paris ?
Aux termes de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, à titre expérimental et jusqu’au 24 novembre 2023, dans les zones tendues au sens de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place.
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Quelle différence avec le régime de l’encadrement des loyers institué par la loi ALUR ?
Le dispositif d’encadrement des de la loi ELAN est connu, puisqu’il s’agit de la reprise des mesures consacrées par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Les différences entre les dispositions d’encadrement ALUR et celles qui prévalent désormais sont :
- les dispositions sont limitées à 5 ans, il faudra évaluer la mesure à son terme
- les dispositions ne doivent plus nécessairement concerner l’ensemble d’une zone tendue, mais une commune en particulier ou une intercommunalité si elles en font la demande.
- des sanctions pécuniaires sont mis en place pour les bailleurs récalcitrant (lire ci-dessous).
Quels sont les grands principes de l’encadrement des loyers ?
Pour chaque territoire défini par décret, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %), exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement (meublé et non meublé) et secteur géographique.
Chaque loyer médian est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire local des loyers (OLL).
Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties, dans la limite du loyer de référence majoré. Cette fixation du loyer doit également respecter les modalités de l’encadrement de l’évolution des loyers (loyer non supérieur au loyer antérieur).
Le contrat de location doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement.
Lorsque le montant du loyer établi est égal au montant du loyer majoré, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base. Ce complément devra être justifié par les caractéristiques de localisation ou de confort du logement, et par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
L’application d’un complément de loyer peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :
1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), sauf pour le bail mobilité.
Y-a-t-il une sanction pour le bailleur qui méconnaîtrait les règles de l’encadrement des loyers ?
C’est la grande nouveauté de la loi ELAN. Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas les modalités de fixation initiale du loyer, il peut adresser un courrier au bailleur :
– le mettant en demeure de mettre le contrat en conformité avec le loyer de référence et de restituer le trop-perçu de loyer à son locataire dans un délai de deux mois ;
– l’informant des sanctions encourues en cas d’absence de mise en conformité du bail ;
– lui indiquant qu’il dispose d’un délai d’un mois pour présenter ses observations.
Si le bailleur ne réagit pas à cette mise en demeure, le préfet pourra prononcer une amende à son encontre (d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale). Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Le décret n°2019-437 du 13 mai 2019 précise les modalités d’application de la mise en demeure du bailleur en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et aborde la procédure de recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs.
Quel processus réglementaire a été mis en place pour rétablir l’encadrement des loyers sur Paris ?
1ère étape : La Ville de Paris a dans un premier temps sollicité les pouvoirs publics de l’autoriser à mettre en place l’encadrement des loyers par une décision favorable du Conseil de Paris le 11 décembre 2018.
Elle a dû prouver que 4 conditions obligatoires étaient réunies :
-écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
-niveau de loyer médian élevé ;
-faible taux de logements en construction par rapport aux logements existants sur les 5 dernières années ;
-perspectives limitées de constructions de logements.
En effet, l’encadrement des loyers est soumise non seulement à la volonté de la commune mais aussi à la constatation objective d’un marché immobilier local très tendu. Des villes pourraient donc en théorie se voir refuser la mise en place de l’encadrement des loyers si elles ne rapportent pas la preuve de ces quatre critères…
2ème étape : la publication au Journal Officiel du 13 avril du décret du 12 avril 2018 d’application de la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui autorise la mise en place prochaine d’un dispositif expérimental d’encadrement des loyers sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris.
3ème étape : publication du décret d’application n°2019-437 du 13 mai 2019.
4ème étape : Publication de l’arrêté préfectoral du 28 mai 2019
le Préfet de la zone concernée (Préfet de Paris) fixe par cet arrêté les montants (prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique) :
– du loyer de référence ;
– du loyer de référence majoré ;
– et du loyer de référence minoré.
Comment connaître le montant du loyer dans mon secteur ?
Vous pouvez accéder à une carte interactive qui vous permet de trouver par quartier les différentes références de loyer.
Le lien : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
Quand l’encadrement des loyers sur Paris va-t-il entrer en vigueur ?
L’entrée en vigueur du dispositif est fixé par l’arrêté préfectoral au 1er juillet 2019. Il devrait durer cinq ans jusqu’à la fin de l’expérimentation.
Important : l’encadrement des loyers ne s’appliquera qu’aux contrats de baux d’habitation conclus à compter du 1er juillet 2019.
Il pourrait être ainsi intéressant pour un bailleur de conclure des baux de longues durées avant l’entrée en vigueur (au delà de la durée minimum légal de 3 ans pour un bailleur personne physique ou 6 ans pour un bailleur personne morale). Pendant toute la durée de son bail initial, aucun plafond de loyer ne pourra s’appliquer.
Ensuite, concernant les baux conclus avant l’arrêté préfectoral, l’encadrement des loyers pourra intervenir lors du renouvellement du contrat à son terme : le locataire peut alors engager une action en diminution de loyer si celui fixé au contrat (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré.
De même, lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer à son locataire. Cette proposition ne peut être supérieure au montant du loyer de référence minoré.
La proposition de nouveau loyer doit être adressée dans un délai d’au moins six mois avant le terme du contrat lorsqu’elle émane du bailleur, d’au moins cinq mois avant le terme du contrat lorsqu’elle émane du locataire.
Textes de référence
