En 2017, une réponse ministérielle donne des informations utiles sur les modalités de location de la loge de gardien dans les immeubles en copropriété (J.O le 4 avril 2017, page : 2783).

La situation était celle-ci : le syndicat des copropriétaires envisage de louer l’appartement de fonction du gardien, qui a décidé de le quitter pour résider dans un logement récemment acquis.

Cette décision doit être validée par l’assemblée générale à l’unanimité selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR. Cependant, l’unanimité présente le risque de blocage. Cela peut donc conduire dans certains cas à laisser vacant des appartements alors même qu’ils pourraient être remis sur le marché et s.

Cette question et bien d’autres sont abordées lors de la formation sur la copropriété dans le cadre de l’exposé de plusieurs cas concrets tirés de la pratique professionnelle des syndics. 

Le ministre du logement précise que conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : les décisions de suppression du poste de gardien d’immeuble en copropriété et d’alinéation du logement affecté à ce gardien doivent être prises à l’unanimité.

Une telle majorité s’impose lorsque cette suppression et cette vente constituent :

• une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant du règlement de copropriété
• ou lorsqu’elles portent atteinte à la destination de l’immeuble.

Conseil : il revient au syndic de bien analyser en amont la situation pour ne pas voir sa responsabilité engagée dans le cadre du vote de la résolution prise en assemblée générale.

En dehors de ce cas de figure, la suppression du poste de gardien d’immeuble ou la cession de la propriété du logement affecté à ce gardien doivent être prises à la majorité prévue au 1er alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix des copropriétaires.

La situation est différente lorsque la décision ne concerne que la mise en location du logement qui était mis à disposition du gardien. En effet, dans ce cas ne s’agissant que d’un acte d’administration des parties communes, la majorité requise pour le vote en assemblée générale est celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. La résolution ne requiert donc que la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.