7 questions sur le logement décent et les obligations de l’agent immobilier et de l’administrateur de biens

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum, et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le bailleur doit aussi assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué.

A retenir : la notion de logement décent ne concerne que la location d’un bien et non l’acquisition d’un bien, sauf si l’on souhaite bien évidement acquérir un bien afin de le mettre en location.

Quelles sont les obligations des intermédiaires de l’immobilier ?

L’agent immobilier et l’administrateur de bien doivent savoir analyser sur place un logement et le qualifier ou non de décent. Si un des critère n’est pas réuni, ils doivent en informer leur client afin qu’il remédie à ce critère si cela est possible ou qu’il renonce à le mettre en location. En cas de vente de l’appartement, l’information doit être délivrée à l’acquéreur par l’agent immobilier. La responsabilité du mandataire pourrait être retenue en cas de location d’un logement indécent si ce dernier a participé d’une manière quelconque, directement ou indirectement, à sa mise en location.

Quels sont les critères de décence ?

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement :

• sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
• doté d’une surface habitable minimum.
• doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.

Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.

Concernant la sécurité et la santé du locataire, il doit comporter :

• des dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias, balcons…),
• des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et en bon état d’usage et de fonctionnement,
• des dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements,
• des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires,
• des pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Quel est la surface minimum du logement ?

Le logement doit comporter au moins une pièce principale (hors sanitaire et douche) présentant :

• une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres,
• ou un volume habitable de 20 m³.

Attention, des règles spécifiques peuvent être prévus par le Règlement sanitaire départementale (A consulter en mairie ou à la Préfecture).

Quels équipements doit-il comporter ?

Le logement doit comporter les installation suivantes :

• système d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale,
• système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et muni de siphon,
• cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées et aménagé pour recevoir un appareil de cuisson,
• installation sanitaire intérieure comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle doté d’une baignoire ou douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée s’il n’y a qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement),
• installation permettant un chauffage normal et munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
• réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

De plus, si le logement est loué meublé, il doit être doté au minimum des éléments suivants (applicable aux baux conclus depuis le 1^er septembre 2015) :

• une literie avec couette ou couverture,
• des volets ou rideaux dans les chambres,
• des plaques de cuisson,
• un four ou un four à micro-onde,
• un réfrigérateur,
• un congélateur ou à défaut, un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température maximale de -6°,
• la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas,
• des ustensiles de cuisine,
• une table,
• des sièges,
• des étagères de rangement,
• des luminaires,
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …).

Faut-il une autorisation pour mettre en location un bien ?

si le logement est situé dans une zone d’habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter :

• l’obtention d’une autorisation préalable,
• ou le dépôt d’une déclaration.

Quels sont les recours du locataire ?

Si le logement n’est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le propriétaire ne répond pas favorablement à la demande du locataire, ce dernier peut saisir le juge.

Si le juge du tribunal d’instance constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

• contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
• imposer une réduction de loyer,
• fixer des dommages et intérêts.

  À noter : le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.

Que va-t-il se passer en 2018 ?

Le logement devra également respecter un critère de performance énergétique minimale.

À partir de cette date, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation devront être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le logement devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante.

Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées devront être munies de trappes.

Ces dispositions visent à assurer aux logements un niveau minimum de performance énergétique en application la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte.

Cette notion de logement décent est abordée notamment dans la formation sur la gestion locative et dans la formation sur la responsabilité des agents immobiliers et administrateur de biens.