Le droit de préemption urbain plus connu sous le nom de DPU permet à une personne publique, en général une maire, d’acquérir en priorité un bien mis à la vente par préférence à un acquéreur potentiel. Du point de vue de l’agent immobilier, il se trouve dans une situation délicate vis-à-vis du versement de sa commission.

Rappelons que le DPU doit avoir préalablement été institué par son titulaire pour pouvoir être exercé.

Une fois institué, la mise en vente d’un bien par une personne physique ou morale peut être soumise dans certaines hypothèses à la purge de ce droit de préemption urbain (DPU). Le propriétaire du bien n’est alors plus libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.

Que se passe-t-il si la mairie préempte le bien ? L’agent immobilier a-t-il droit à sa commission ?  

En principe, si la commission a été mise à la charge de l’acquéreur dans le mandat de vente. La commission de l’agent immobilier est versée par la commune.

Dans l’hypothèse où la commune décide d’acheter prioritairement ce bien immobilier, elle doit, en principe, verser une commission à l’agent immobilier au titre des négociations engagées.

Il est impératif, que le rédacteur de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), précise ce montant sur le formulaire adressé à la commune.

Il faut ainsi veiller à deux choses selon un arrêt Cass. 3e civ., 26 sept. 2007, n° 06-17337 :

• le montant de la commission doit être précisé
• à ce que la case correspondant à la partie qui prend en charge cette somme soit bien cochée

Comment bien remplir la DIA pour avoir droit à sa commission ?

Nous attirons votre attention sur le fait que le formulaire Cerfa de la DIA (n° 10072* 02), dans sa partie F relative aux “modalités de la cession”, ne comporte pas les mentions appropriées.

Saisi de cette difficulté, le gouvernement est venu apporter quelques précisions dans une réponse ministérielle récente (Rép. min. n° 6385 : JOAN Q, 16 mai 2017, p. 3630).

Ainsi, le terme « bénéficiaire » – employé, ici, à propos d’une éventuelle commission – s’entend comme la personne qui a en charge son paiement (soit l’acquéreur, soit le vendeur) et non comme l’agence elle-même. Par ailleurs, cet imprimé prévoit d’indiquer à la même ligne le montant de la commission. Le ministre précise que le “montant de la vente” préalablement mentionné doit ainsi s’entendre hors commission.

Enfin, à notre sens, si la commission est à la charge du vendeur, il n’y a aucun intérêt à ce qu’elle apparaisse dans la DIA puisque la Commune n’en supportera pas directement le coût. Comme nous l’avons rappelé dans un autre article consacré aux annonces immobilières, la commission à la charge vendeur ne fait pas partie d’un point de vue juridique du prix de cession.

Cet imprimé CERFA n° 10072* 02 ainsi que la notice qui l’accompagne devraient être modifiés, notamment sur ces points, lors de la prochaine mise à jour. Espérons que les notaires sauront en faire bon usage et feront bien apparaître le prix total de la vente lorsque la commission sera à la charge du vendeur.

La commune peut-elle contester le versement de cette commission ?

La commune peut en effet vérifier que l’agent immobilier possède bien une carte professionnelle et que l’opération est effectivement conclue par un agent immobilier. Elle pourra donc, demander la copie du mandat indiquant qui a la charge de la commission.

Les mairies essayent à tout prix d’éviter de régler la commission à l’agent immobilier en cas de préemption. C’est ce qui ressort de la pratique validée par un arrêt du 25 janvier 2012 (Cass civ 25 janvier 2012 pourvoi n°10-25669).

Dans cette affaire, le titulaire du droit de préemption avait fait une proposition d’acquisition inférieur au prix mentionné dans la DIA. Le vendeur avait alors fait une contre-proposition.
L’établissement public n’avait pas donné suite mais avait continué de négocier à l’amiable avec le vendeur, qui était tombé d’accord sur un prix quelques semaines plus tard. La personne publique a refusé de régler la commission à l’agent immobilier, ce qui a été approuvé par les juges. La Cour de cassation considère alors que la personne publique a renoncé à son droit de préemption et que la commission n’est plus alors plus dûe, l’acquisition s’étant faite à l’amiable ensuite (l’agent immobilier n’avait pas en l’espèce de mandat exclusif).

En revanche, une telle solution n’est pas applicable en cas de fraude avérée au droit à commission de l’agent immobilier, comme dans un arrêt récent Conseil d’État, 1ère / 6ème SSR, 10 février 2016, 382293, Inédit au recueil Lebon.

Pour en savoir plus et comprendre le mécanisme du droit de préemption urbain nous vous invitons à vous inscrire à la formation sur le DPU