Mandat de vente ou de gestion d’un agent immobilier irrégulier : nullité relative !

L’irrégularité d’un mandat de vente n’est pas sanctionnée par la nullité absolue.

Un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017 a opéré un revirement de jurisprudence en faveur de l’agent immobilier. C’est assez rare et il convient donc de le souligner.

Un autre arrêt du 20 septembre 2017 confirme cette évolution jurisprudentielle (Cass civ 1ère ch 20 septembre 2017 n°16-12906).

Analysons ces arrêts concernant le mandat de vente.

Dans la première espèce, la Cour a décidé que les formalités ayant trait à la mention de la durée et au numéro d’inscription d’un mandat de vente d’un agent immobilier ne sont pas prescrites à peine de nullité absolue ; dès lors, le locataire dont le congé pour vente ne remplit pas ces formalités ne peut s’en prévaloir ( Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017, P+B+R+I, n° 15-20.411).

Dans cette espèce, un locataire souhaitait obtenir la nullité du congé pour vente, délivré par un agent immobilier titulaire d’un mandat d’administration et de gestion du bien et mandaté par le bailleur.

Le locataire, a cours d’arguments, faisait d’abord valoir que les conditions tenant à l’existence d’un mandat spécial (art 1 et 6 de la loi Hoguet), n’étaient pas réunies, le mandat pour vendre ayant été indiqué dans une simple lettre.

Il considérait ensuite que le mandat de vente était nul à son égard, faute pour celui-ci de respecter les formalités prévues tant par les articles 6 et 7, alinéa 1er, de la loi de 1970, relatives à la limitation dans le temps de ses effets, que par l’article 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972, relatives à la mention du numéro d’enregistrement du mandat.

La question était de savoir si le locataire pouvait se prévaloir de la nullité du congé pour défaut de formalités du mandat pour vendre confié à l’agent immobilier, formalités prescrites par la loi Hoguet ainsi que son décret d’application. La réponse est désormais « non », la nullité du mandant n’étant désormais que « relative » seule le mandant-contractant (le vendeur dans les mandats de vente) peut demander la nullité du mandat pour vice de forme.

Le locataire ne peut donc se prévaloir du formalisme d’un contrat auquel il n’est pas partie. En sera-t-il de même pour un acquéreur, tiers au contrat de mandat, et sur lequel pourtant on fait peser le plus souvent la charge du paiement de la commission ? A priori, cette jurisprudence devrait s’appliquer à tous les tiers au contrat…et donc à l’acquéreur. Un risque en moins pour l’agent immobilier de ne pas percevoir sa rémunération.

Dans la seconde espèce, un agent immobilier se voit confier la gestion locative de deux immeubles, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. L’année suivante, le mandant décède et l’agent continue sa mission pour ses héritiers. Sept ans plus tard, les héritiers mettent fin à cette mission et assignent l’agent en restitution de certains honoraires, soutenant qu’il avait géré leurs biens sans détenir de mandat écrit, le contrat n’ayant été ni daté, ni signé.

Les juges vont rejeter leurs demandes en arguant qu’il existait des circonstances de fait démontrant la réalité du consentement des héritiers non signataires (l’agent avait envoyé le mandat mais les héritiers ne l’ont pas, retourné).

Les héritiers avaient poursuivi leurs relations avec l’agent immobilier, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, ce dont il leur avait rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu’ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, ainsi que prévu par les mandats. Ils avaient ainsi ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative.

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