Le radon, la vente et la location : tout savoir et comprendre !

Une information sur le radon devra être délivrée au locataire ou à l’acquéreur par le bailleur ou le vendeur à compter du 1er juillet 2018. Ces derniers doivent être informés du risque d’exposition au radon si l’immeuble est situé en zone à potentiel radon significatif (zone de niveau 3).

Qu’est ce que le radon ?

Le radon est un gaz radioactif incolore et inodore d’origine naturelle généralement présent dans les sous-sols. Plus rarement, il peut aussi être présent dans les matériaux de construction ou l’eau courante.

Le radon comporte des risques pour la santé humaine. En effet, à long terme, l’inhalation de radon conduit à augmenter le risque de développer un cancer du poumon. Cette augmentation est proportionnelle à l’exposition cumulée tout au long de sa vie.

Comment cette information sur le radon est-elle délivrée par le bailleur ou le vendeur ?

Le gouvernement a souhaité ajouter cette information préventive au dossier de diagnostic technique (C. envir., art. L. 125-5, I.). Elle doit être intégrée à l’état des risques naturels et technologiques qui doit être fourni lors des ventes et des locations (CCH, art. L. 271-4, I, 5° ; L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3, al. 6).

Il faut rappeler que ce document est devenu, depuis le 1er janvier 2018, l’état des servitudes risques et d’information sur les sols (ESRIS) à l’occasion de la publication de la nouvelle version du formulaire (lire notre article sur les nouveautés de l’immobilier en 2018 ). Celui-ci devrait toutefois, de nouveau, être modifié pour y inclure l’information relative au radon.

Quand cette obligation d’information entre-t-elle en vigueur ?

Cette mesure a été prise dans le cadre de l’article 40 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant diverses dispositions en matière nucléaire, qui prévoyait sa mise en œuvre au plus tard le 1er juillet 2017 (art. 43 de l’ordonnance).

Mais un retard d’un an a été pris concernant la mise en oeuvre.

Le décret n° 2018-434 du 4 juin 2018, pris en application de cette ordonnance, fixe donc le cadre réglementaire de l’obligation. L’article R. 125-23 du code de l’environnement précise que les acquéreurs et les locataires doivent être informés du risque d’exposition au radon dès lors que l’immeuble est situé en zone de niveau 3, telle que définie à l’article R. 1333-29 du code de la santé publique, à savoir une zone à potentiel radon significatif (C. santé publ., art. R. 1333-29, mod. par D. n° 2018-434, 4 juin 2018, art. 1er).

Quelles régions françaises sont plus exposées au radon ?

Selon ce nouvel article R. 1333-29 du code de la santé publique, le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, en fonction des flux d’exhalation du radon des sols :

– zone 1 : zone à potentiel radon faible ;

– zone 2 : zone à potentiel radon faible mais sur laquelle des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments ;

– zone 3 : zone à potentiel radon significatif.

La liste des communes réparties entre ces trois zones doit prochainement être établie par arrêté des ministres chargés de la radioprotection, du travail et de la construction (C. santé publ., art. L. 1333-22, créé par ord. n° 2016-128, 10 févr. 2016, art. 38).

On trouve du radon principalement dans les zones géographiques suivantes :

-la Bretagne,

-la Corse,

-le Massif Central,

-les Vosges.

– ainsi qu’en outre-mer (Guyane, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte et Nouvelle-Calédonie), en raison de la présence de massifs granitiques.

Toutefois, une cartographie ciblée des trois zones à potentiel radon, pouvant aller jusqu’à l’échelle communale, est déjà disponible sur le site internet de l’Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire (IRSN) : http://www.irsn.fr/FR/connaissances/Environnement/expertises-radioactivite-naturelle/radon/Pages/5-cartographie-potentiel-radon-commune.aspx#.Wy5dE1Uzapp

Le vendeur ou le bailleur est-il tenu de réaliser une mesure du radon ?

Non, ils sont juste l’obligation d’informer qu’il existe un risque important si le bien est situé en zone 3.

Il n’existe donc aucune obligation de contrôle des risques d’exposition au radon pour les bâtiments d’habitation envers le vendeur ou le bailleur.

Pour autant, afin de rassurer l’acquéreur ou le locataire, il est possible d’effectuer soi-même des vérifications en se procurant un dosimètre dans le commerce. Lorsque les résultats du dosimètre laissent apparaître une concentration en radon supérieure à 300 becquerels (BQ)/m3, il y a un risque pour la santé humaine rendant nécessaire la réalisation de travaux ou la mise en place de mesures.

Que peut faire le propriétaire pour éradiquer le radon de son logement ?

Il est possible de réduire le taux de radon, mais non de l’éliminer totalement.

Il existe 2 techniques pour empêcher le radon d’entrer dans le logement ou pour l’évacuer :

-installer un système de ventilation mécanique ou, à défaut, aérer fréquemment toutes les pièces du logement par l’ouverture des fenêtres,

-et/ou rénover les sous-sols (étanchéité, par exemple) et les canalisations. Les travaux doivent être conduits par des entreprises compétentes en matière de maçonnerie ou d’étanchéité et plus particulièrement en matière de génie climatique.
Lorsque les travaux visant à réduire le taux de radon s’avèrent importants, ils peuvent, sous certaines conditions, être présentées comme des travaux de l’amélioration de l’habitat et donc être éligibles aux subventions de l’agence nationale de l’habitat (Anah).

Cette thématique est aborder dans notre formation sur la vente immobilière et la formation sur le bail d’habitation. N’hésitez pas à nous contacter.