Tout savoir sur la convention d’occupation précaire

Dans certaines situations exceptionnelles, il apparaît utile de signer une convention d’occupation précaire.

Quelle est la définition d’une convention d’occupation précaire ?

Issue de la pratique, la convention d’occupation précaire se définit comme le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique.

La jurisprudence a admis sa validité si elle n’a pas pour but d’éluder la législation spécifique contraignante applicable aux baux d’habitation, baux commerciaux ou ruraux et si la précarité est justifiée par un motif d’intérêt légitime indépendant de la volonté des parties. Pour qu’elle soit légitime, il faut pouvoir démontrer l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties et un motif légitime et non frauduleux  de précarité. Ces circonstances particulières doivent exister au moment de la signature de la convention, peu importe que par la suite elles disparaissent.

Sa définition a été consacré par la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 qui a créé l’article L.145-5-1 du code de commerce qui dispose que « n’est pas soumise au présent chapitre (le chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce sur le bail commercial) la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Quelles sont les conditions de validité d’une convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire suppose que soient réunies deux conditions :

• la fragilité du droit de l’occupant
• l’existence d’un motif légitime de précarité, indépendant de la seule volonté des parties.

La fragilité du droit d’occupation découle des clauses permettant à l’une ou l’autre des parties de mettre fin au contrat à tout moment. Elle peut également découler des caractéristiques de la surface mise à disposition, et notamment de l’impossibilité de les qualifier de « locaux » au sens de l’article L.145-1 du Code de commerce. Ainsi par exemple, un emplacement situé dans l’enceinte d’un grand magasin, d’une surface approximative, dont les horaires d’ouverture et de fermeture sont déterminés discrétionnairement par le propriétaire, ne peut faire l’objet d’un bail commercial, mais d’une convention d’occupation précaire.

Le critère de la modicité de la rémunération du propriétaire (habituellement appelée « redevance » et non « loyer ») est souvent retenu par la jurisprudence pour caractériser la convention d’occupation précaire. Le faible montant de la redevance (voire l’absence pure et simple de rémunération) constitue en quelque sorte la contrepartie de la fragilité du droit de jouissance de l’occupant. Il  a été précisé que la prestation en nature (réalisation de travaux en contrepartie de l’hébergement) n’était pas assimilable au paiement d’un loyer

La précarité du droit d’occupation doit être justifiée par « des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

La jurisprudence fournit de nombreux exemples :

• convention conclue dans l’attente d’une expropriation ou portant sur un immeuble destiné à être démoli ;
• convention conclue dans l’attente d’un relogement provisoire pendant la durée de travaux de remise en état du logement loué incendié ou de travaux de réfection du logement loué ayant subi les dégâts d’intempéries ou de travaux de réhabilitation du logement loué, désir du propriétaire de se réserver le droit de construire une cafétéria sur le terrain;
• convention conclue sur des locaux que le propriétaire lui-même devait utiliser après la réalisation de travaux d’aménagement ;
• convention conclue de manière précaire en fonction de la situation géographique (par exemple compte tenu du site exceptionnel en périphérie de la ville et des projets économiques et urbanistiques de la commune)
• mise à disposition temporaire dans le cadre de l’opération de relogement des familles sans abri
• occupation d’un bien dans l’attente et sous condition de l’acquérir (convention d’occupation précaire stipulée dans une promesse)

Quel est le droit applicable à la convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire n’est pas soumise, ni au statut des baux commerciaux, ni à celui du bail dérogatoire, mais est soumis aux règles du droit commun des baux, énoncées aux articles 1709 et suivants du Code Civil, hormis celles relatives à la durée du bail. L’occupant n’a pas droit au renouvellement de la convention à l’expiration de celle-ci, et ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction.

Toutefois, lorsque la convention d’occupation précaire a été conclue dans le seul but de faire échec aux dispositions légales, et qu’elle constitue ainsi un bail commercial déguisé, les juges peuvent prononcer leur requalification en bail commercial ou en bail d’habitation selon la destination des lieux.

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