Gestionnaires locatifs et l’actualité des baux d’habitation : loi 3DS, le climat et la RGPD
1- Loi 3 DS : dispositions relatives au parc locatif privé
La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale dite 3DS entraîne certains changements en matière de baux d’habitation. Voici les principaux.
Encadrement des loyers en zone tendue : prolongation, information et précision (L. n° 2022-217, art. 85)
- Prorogation de trois années => 23 novembre 2026
- Exception bail mobilité et étudiant
- Baux concernés : durée légale minimale située entre une et six années, et tacitement reconductibles
Extension de la saisine de la commission départementale de conciliation
Saisine pour tout litige sur la fixation du loyer d’un logement vide, à un montant supérieur au loyer de référence majoré, dans l’hypothèse où aucun complément de loyer n’a été précisé au bail.
Effet sur le montant des loyers
- Impossibilité d’augmenter les loyers pour les logements classés en F et G sur tout le territoire national
- Art. 17, II, de la loi du 6 juillet 1989 => interdiction de stipuler un loyer excédant le dernier loyer appliqué au précédent locataire lors de l’établissement d’un nouveau contrat.
- Interdiction par l’article 17-1 de toute hausse du loyer par l’effet de la clause d’indexation ou lorsque le preneur et le bailleur se sont entendus sur la réalisation de travaux dits d’amélioration. De plus, même un loyer sous-évalué ne pourra pas faire l’objet d’une réévaluation lors du renouvellement du bail.
Ces dispositions sont applicables aux contrats de locations conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an à compter de la publication de la loi en métropole, soit le 25 août 2022
2- Loi « Climat et résilience » : principales dispositions relatives aux baux d’habitation
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets s’intéresse particulièrement à la qualité des logements en terme de performance énergétique.
Effet sur les critères de décence
- Issue de la loi ELAN, le critère de performance énergétique impacte la notion de décence des logement à compter du 1er janvier 2023 (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021) pour les nouveaux contrats de location, sera décent le logement dont la consommation d’énergie estimée par le DPE est inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par m2 de surface habitable.
- Actualisation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour intégrer la classe énergétique des logements dans la notion de décence.
- Sanction : le juge peut ordonner la réalisation de travaux nécessaires sauf dérogation comme le cas où le logement se situe dans une copropriété et que le bailleur n’est pas parvenu à obtenir une résolution lui permettant de réaliser ces travaux ou en raison de contraintes architectures ou patrimoniales faisant obstacle à la réalisation des travaux.
Réalisation de travaux par le locataire article 7 loi du 6 juillet 1989
Travaux d’économie d’énergie possible par le locataire, cependant au jour où nous écrivons cet article nous attendons la publication d’un texte définissant ce régime.
3- RGPD et gestion locative : parution du référentiel de la CNIL
délibération n° 2021-057 du 6 mai 2021
Ce référentiel a pour objectif de fournir aux personnes mettant en œuvre des traitements relatifs à la gestion locative, un outil d’aide à la mise en conformité à la réglementation relative à la protection des données à caractère personnel.
- Il est rappelé clairement les objectif(s) poursuivi(s) par les traitements des données en matière de #gestion locative. Ainsi, l’agent immobilier en charge de la gestion immobilière d’un bien ne pourra conserver des données personnes qu’afin
– de proposer des biens à louer (notamment pour l’analyse des critères des bien recherchés par d’éventuels locataires et l’envoi d’offres analogues de location) ;
– de gérer la pré-contractualisation et la conclusion du contrat de bail (organisation des visites du logement ; appréciation de la solvabilité des candidats à la location, etc.) ;
– de gérer la vie du contrat (notamment le suivi du paiement des loyers, charges et dépôts de garantie ou encore la gestion de l’occupation du logement) ;
– de résilier le contrat de bail (notamment la fin de solidarité en cas de violences sur conjoint ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et en cas de réduction du préavis).
Synthèse de la durée de conservation des données et information des titulaires de ces données :
| données collectées préalablement à une candidature à la location traitées à des fins de prospection (données d’identification, coordonnées, critères de recherche), | 3 ans à compter du dernier contact des personnes concernées avec l’organisme |
| pour les données collectées au stade de l’appréciation de la solvabilité des candidats à la location, | la durée de conservations de trois (3) mois |
| données relatives au candidat à la location retenu | la durée contractuelle et jusqu’à la clôture des comptes du locataire en base active
puis en archivage intermédiaire pendant une durée ne pouvant en principe excéder : de cinq (5) ans en cas de gestion déléguée ou semi-déléguée |
| données du locataire collectées depuis la conclusion du bail jusqu’à sa résiliation | la durée contractuelle jusqu’à la clôture des comptes du locataire est en principe une durée de conservation en base active adéquate.
A l’issue de cette période, les données peuvent être archivées, en archivage intermédiaire : de 3 à cinq (5) ans dans le cadre d’une gestion déléguée |
| les données collectées dans le cadre de la résiliation du contrat justifiant la fin de solidarité ou la réduction du préavis | ne peuvent par principe pas faire l’objet d’une conservation par le propriétaire, sauf à justifier d’un besoin particulier.
Elles peuvent en revanche être conservée jusqu’à la validation par le propriétaire de la réduction du préavis ou de la fin de solidarité en cas de gestion indirecte, sous réserve de mettre en œuvre des mesures fortes permettant d’en assurer la sécurité et la confidentialité. |
| Quand donner cette information ? | Dès le stade de la collecte des données personnelles, les personnes concernées doivent être informées de l’existence du traitement et de ses caractéristiques essentielles (parmi lesquelles l’identité du responsable du traitement et l’objectif poursuivi) ainsi que des droits dont elles disposent. |
| Comment intégrer cette obligation d’information dans le mandat ? | Le contrat conclu entre le mandataire et le mandant peut préciser les modalités pratiques d’informations des personnes concernées, notamment si le propriétaire souhaite déléguer cette mission au mandataire. |
| Comment informer le locataire que ses données sont collectées ? | Conformément à l’article 14 du RGPD, le responsable de traitement doit informer par tout moyen les personnes se portant garantes dans un délai raisonnable, ne pouvant pas dépasser un mois, à la suite de la réception du dossier de location. |
| Précision dans l’annonce immobilière | Un lien renvoyant vers la politique de confidentialité peut également être inséré dans l’annonce de location, dans les courriels à destination des candidats ainsi que sur le formulaire de contact sur le site web de l’agence immobilière à l’attention des personnes intéressées par une annonce. |
| Information des garants | Conformément à l’article 14 du RGPD, le responsable de traitement doit informer par tout moyen les personnes se portant garantes dans un délai raisonnable, ne pouvant pas dépasser un mois, à la suite de la réception du dossier de location. |
