Le projet de loi ELAN prévoit une réforme importante du droit applicable en copropriété. Les travaux du groupe de travail dit GRECCO ont aboutis en 2018 à définir les contours du futur droit de la copropriété.

Toutes les nouveautés une fois votées et publiées feront l’objet de développement lors de nos formations sur la copropriété.

Le rapport rendu public fait ressortir des modifications notables comme l’intégration de la notion de volumétrie dans la loi du 10 juillet 1965. Cette nouveauté était fortement attendue par les praticiens face à la multiplication des projets immobiliers complexes qui nécessitaient d’installer une volumétrie fonctionnelle pour gérer ces grands ensembles. Cependant, la jurisprudence a souvent freiné des quatre fers devant de tels montages et requalifiés ces derniers en copropriété avec les conséquences que cela entraîne pour les utilisateurs.

Autre changement, qui aura un impact dans la pratique du métier de syndic, l’introduction de nouvelles majorités et de nouveaux modes de fonctionnement en fonction du nombre de lots composant la copropriété.

Nous aborderons, ici, ces deux derniers points à titre prospectif, en attendant l’adoption définitive de la loi ELAN et la publication de la fameuse ordonnance sur la copropriété.

Immo-formation vous invite à découvrir les changements que la loi ELAN prévoit le 14 novemvre prochain à Paris lors de notre conférence #ELAN.

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Quelles seront les nouvelles majorités en copropriété ?

Pour rappel, l’assemblée générale est une sorte de parlement au sein de la copropriété à qui est confié le soin de voter toutes les décisions régissant la vie de la copropriété.

Que prévoit le texte du GRECCO concernant les majorités de vote en copropriété. En réalité, le texte prévoit une nouvelle numérotation que les professionnels doivent connaître. Certaines décisions passent d’une majorité à une autre, modification que nous avions déjà connue sous la loi ALUR.

Quelles seront les nouvelles règles d’administration des copropriétés ?

Le texte sur lequel nous basons notre article prévoit de distinguer ces règles en fonction du nombre de lots à administrer.

Le nombre de conseillers syndicaux serait dorénavant imposé par les textes alors même qu’au jour où nous écrivons cet article la liberté des parties prône. Cette nouvelle disposition doit certainement se justifier par la volonté d’offrir aux copropriétés une meilleure gestion et certainement un meilleur contrôle de l’activité du syndic.

De plus, on remarque une volonté d’affirmer le rôle des copropriétaires « hybrides » tels que les accédants, ou acquéreur à terme au sein des organes de la copropriété. Ces changements leur permettront de se sentir concerné par les résolutions débattues en Assemblée Générale dès leur entrée dans la copropriété.

L’influence du droit des sociétés pour sauvegarder la bonne santé des grandes copropriétés

Autre point important, il est à remarquer la forte influence du droit des sociétés dans ce texte. En effet, on voit se dessiner un système où les copropriétés importantes seront administrés par un organe “supérieur”.  Reste à définir si le texte vise les seuls lots principaux dans les seuils visés ou est-ce que l’ensemble des lots composants la copropriété rentre dans ce décompte? Nous pensons qu’il ne s’agira que de décompter les lots principaux.

1. l’administration des copropriétés de moins de 100 lots à usage d’habitation :

Dans ces copropriétés, l’administration revient à Conseil syndical de 3 à 5 membres sauf vote contraire à la majorité de l’article 30. Le conseil peut également en cas être désignés par le juge avec l’accord des intéressés. Si le juge constate l’impossibilité de désigner un tel conseil il en prend acte.

2. Administration des copropriétés ne comportant aucun lot à usage d’habitation ou comportant au moins 100 lots à usage d’habitation, de commerce ou de bureau :

Ces copropriétés seront, et c’est là une grande nouveauté, administrées par un Conseil d’Administration sauf dérogation prévues par le texte. Une nouvelle carte des acteurs de la copropriété se dessine avec ce travail du GRECCO.
Ce Conseil serait composé de 3 à 11 membres. Si le juge constate une impossibilité de désigner ces membres, faute notamment de volontaires, l’administration de la copropriété sera confiée à un administrateur judiciaire.

Quid du fonctionnement du CA en copropriété ?

Concernant le fonctionnement de ce Conseil d’Administration, les décisions sont prises à la majorité absolue de chacun des membres qui disposent d’une voix (article 30).

Le Conseil d’Administration ne prend pas la place de l’Assemblée Générale mais connaît un domaine réservé pour les questions relevant de la majorité de l’article 29 et les prérogatives dévolues au Conseil syndical par les trois premiers alinéas de l’article 46 nouveau. Bien entendu, l’Assemblée Générale conserve la compétence en matière d’approbation des comptes et peut également décider de lui déléguer le droit de décider seul des décisions relavant de l’article 30 lors d’une décision prise à cette même majorité.

Comme en droit des sociétés classique, le Conseil d’Administration doit répondre annuellement de sa gestion auprès de l’ensemble des copropriétaires composant le Syndicat des copropriétaires. Lors de cette AGE, il présente également les comptes certifiés de la copropriété préparés en amont par le syndic.

Le fait de créer une telle organisation aura certainement des conséquences que l’on souhaite positives. Reste à savoir comment ces textes vont s’appliquer dans le temps. Est-ce que les copropriétés existantes auront un délai de mise en conformité à respecter ?