Agent immobilier : une nouvelle notice à joindre au congé pour vente ou pour reprise

A partir du 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre une notice d’information au congé qu’il délivre au locataire en raison de sa décision de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche ou de vendre le logement en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Cette notice d’information rappelle les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire. Son contenu vient d’être précisé par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Quel est l’objectif de cette mesure ?

L’objectif est de permettre facilement au locataire de savoir quels sont ses droits et ses recours à l’égard du propriétaire qui n’aura pas respecté les règles du congé pour reprise ou du congé pour vente, et de pouvoir facilement connaître ses voies de recours amiable ou judiciaire.

Quel bailleur est concerné ?

Cette obligation concerne les baux non meublés à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation loués non meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989 ( résidence principale du locataire occupée huit mois par an).

La notice d’information ne concerne pas les autre logements (location meublé, saisonnière, conventionnée, loi 1948…).

Quel est son contenu ?

La notice à annexer figure en annexe de l’arrêté précité est est disponible en suivant ce lien.

La notice d’information indique les règles pour délivrer un congé concernant :

– la forme de la notification ;

– l’auteur du congé ;

– le destinataire du congé ;

– le délai de préavis ;

– les effets du bail.

La notice rappelle les cas ne permettant pas de donner congé :

– le logement fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou de péril ;

– le locataire est âgé de plus de 65 ans et a de faibles ressources.

Dans le cas d’un congé pour reprise, la notice précise les règles concernant :

– l’auteur du congé ;

– les bénéficiaires de la reprise ;

– la destination du logement repris ;

– la prorogation du terme du bail ;

– les mentions obligatoires.

Dans le cas d’un congé pour vente, les règles rappelées concernent :

– l’auteur du congé ;

– la prorogation du terme du bail ;

– les mentions obligatoires ;

– les conditions d’offre de vente au locataire ;

– le droit de préemption ou non du locataire ;

– la vente par lots.

Qu’en est-il des litiges relatifs à ces congés ?

En cas de litige relatif au congé, la notice d’information indique que les parties peuvent tenter de trouver une solution amiable en saisissant :

– la commission départementale de conciliation ;

– le conciliateur de justice.

À défaut, la notice d’information mentionne les démarches à suivre afin de saisir le juge judiciaire. Par ailleurs, La notice précise les effets d’une contestation amiable ou judiciaire notamment si le congé est déclaré nul.

La notice d’information s’achève par une liste de contacts :

– les ADIL : les Agences Départementales d’Information sur le Logement ;

– les associations représentatives des bailleurs et des locataires ;

– les maisons de droit et du point d’accès au droit.

Pour l’information administrative :

– le Ministère de la Cohésion des territoires ;

– le site Service public.

Cette obligation de joindre une notice d’information concerne les congés délivrés à compter du 1er janvier 2018.

Quelle est la sanction si la notice n’est pas annexée au congé ?

Le texte n’indique pas quelle est cette sanction mais les tribunaux pourraient bien retenir la nullité du congé si ce défaut d’annexion a porter grief au locataire (par exemple en le privant d’une possibilité de connaître ses droits afin de contester son congé).

L’adage « nul n’est censé ignorer la loi » est donc on ne peut plus d’actualité, le législateur multipliant les notices d’information à transmettre au locataire (lors de la signature du bail) ou à l’acquéreur (notice sur ses droits de copropriétaire à annexer à la promesse de vente qui est toujours dans l’attente de publication d’un arrêté). Reste à savoir si tous ces documents seront réellement lus par les personnes que le législateur souhaite protéger.

Cette information est traitée dans notre formation bail d’habitation