Les nouvelles dispositions concernant le fonds de travaux (article nouveau 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Le champ d’application du fonds de travaux est modifié pour concerner l’ensemble des copropriétés à usage total ou partiel d’habitation de plus de 10 ans quel que soit leur taille. Il n’existe plus de dérogation en raison de la taille des dites copropriétés. « I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant : »

1- A quoi peuvent servir les sommes versées sur le fonds de travaux ?

Le texte tel qu’intégré dans les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que ces sommes doivent avoir une affectation spécifique et notamment celle de financer un plan pluriannuel de travaux (PPT) précédemment voté ou encore pour son élaboration en Assemblée Générale. Ainsi, les copropriétaires ne sont plus libres de disposer de ce fonds. Cette mesure répond aux exigences de bon entretien et la sauvegarde des parties communes.

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2- Quelles modifications en termes de cotisation au fonds de travaux ?

Dans la version précédente, les copropriétaires concernés par cette obligation avaient l’obligation de verser à minima 5% du budget sur ce fonds. Dorénavant, il est prévu que le montant minimal de ce fonds sera fonction à la fois du résultat du PPT et du montant du budget prévisionnel.
Ainsi, il est prévu que « en cas de PPT adopté, la cotisation du fonds travaux doit respecter un double plancher de : 2,5 % minimum du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % minimum du budget prévisionnel. »

3- Quel est le calendrier d’application du régime du nouveau fonds de travaux ?

Comme pour l’obligation d’immatriculation au registre national des copropriétés, il est prévu un échelonnement de l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions en fonction de la taille des copropriétés concernées. La dernière échéance est fixée au 1^er janvier 2025.

• 1er janvier 2023, + de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• 1er janvier 2024 entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ;
• 1er janvier 2025, + de 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

FOCUS sur le plan pluriannuel de travaux

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) article 14-2 Loi 1965

• Obligatoire pour les immeubles de + de 15 ans
• Ne concerne pas les copropriétés exclusivement composées de lots du secteur tertiaire
• Actualisation tous les 10 ans mentionnée dans le registre d’immatriculation des copropriétés
• Réalisation par un diagnostiqueur ayant les mêmes qualifications que pour le DTG
• Intégration des travaux prescrits au titre du DTG ou du PPT doivent figurer au carnet d’entretien de l’immeuble
• Dès le 1^er janvier 2024 le PPT ou son projet sera remis aux acquéreurs dans le cadre de la promesse de vente et sera un élément permettant de faire courir le délai de rétractation

Procédure de vote

• Inscription à l’ordre du jour d’une AG vote à la majorité 24
• Adoption du PPT lors de l’AG suivante à la majorité 25
• Tant que le PPT n’est pas adopté par l’AG le syndic a l’obligation d’inscrire la question à l’ordre du jour de chaque assemblée. Il en va de même pour les décisions de mise en œuvre de l’échéancier

Cas particulier des logements qualifiés de dégradés

• L’administration peut demander au syndic de lui transmettre le PPT
• Le syndic qui ne serait pas en mesure de transmettre le PPT dans le mois de la demande ou si le PPT ne prescrit pas de travaux pouvant concourir à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des occupants, l’administration pourra elle-même en élaborer un ou actualiser celui présenté aux frais de la copropriété.
• Une fois le PPT transmis au syndic il revient à l’assemblée générale de se prononcer sur son adoption selon les règles précédemment présentées.