La loi Le Meur ( loi n°2024-2039 du 19 novembre 2024 ) visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue a été publiée au journal officiel du 20 novembre 2024. De nombreuses dispositions sont entrées en vigueur le 21 novembre 2024, d’autres entreront en vigueur en 2025 et 2026 (après décret d’application).

Le projet de loi était en discussion depuis novembre 2023, les débats ayant été interrompus par la dissolution.

Il s’agit d’une véritable révolution pour le régime des locations meublées touristiques (dite Airbnb) et de nombreuses dispositions concernent également les réglementations annexes à ce type de location, notamment la loi du 6 juillet 1989 sur le bail d’habitation et la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Les médias l’ont d’ailleurs appelé la « loi Anti-Airbnb ». Il y aura incontestablement un avant et un après la loi du 19 novembre 2024.

En effet, la loi va plus loin que la simple « chasse » aux locations touristique : elle s’attaque également à la détention de résidences secondaires qui ne seront plus possibles dans certaines zones de communes situées en zone tendue (création d’une servitude de résidence principale). Le droit de propriété, pourtant inscrit dans la Constitution, est donc fortement limité par cette loi. Cela est évidemment lié également aux impératifs environnementaux et à la lutte contre l’étalement urbain : comment loger une population qui ne cesse de croître dans un espace qui ne peut plus s’étendre du fait de la protection des terres agricoles et de la biodiversité. Les résidences secondaires représentent 8% des logements en France, les locations touristiques 0.2%. Certains commentateurs rapportent que le problème le plus important en France est plutôt le nombre de logements vacants qui représentent 8 à 9% du total des logements, logements qui ne sont plus utilisés ni en résidence principale, ni secondaire, ni en location touristique. Les nouvelles mesures ne vont sans doute pas résoudre cette difficulté mais risquent plutôt de l’aggraver, selon certains commentateurs.

La loi fait bien évidement suite au constat des difficultés d’accès au logement rencontrées en zone touristique, liées au développement des meublés de tourisme sur certains territoires rendus possible par l’essor des plateformes numériques spécialisées dans ce domaine (Airbnb, Abritel…). Cet essor a permis à des milliers de propriétaires de générer des revenus supplémentaires mais est accusé également d’avoir entraîné une hausse des loyers par la raréfaction des biens destinés à la résidence principale, provoquer du même coup une pression sur le marché immobilier, et semer le trouble dans le milieu de l’hôtellerie. En 2023, selon l’INSEE, 159 millions de nuitées ont été réservées en ligne dans des hébergements proposés par des particuliers. La loi Le Meur risque de faire diminuer fortement ce chiffre.

En tant que professionnels de l’immobilier, vous devez à vos clients, notamment investisseur, une obligation de conseil et il est donc primordial de connaître l’ensemble des nouvelles dispositions pour mieux les informer. Par ailleurs les services de conciergerie et l’ensemble des intermédiaires qui interviennent également sur le sujet de la location touristique sont visés directement par la nouvelle loi qui instituent de nouvelles sanctions à leur égard.

Nous examinerons point par point l’ensemble des dispositions de la loi à savoir :

– L’application des règles de performance énergétique aux meublés de tourisme ;

– La modification des démarches permettant la mise en location d’un meublé de tourisme ;

– La possibilité de délimiter des zones exclusives de résidence principale ;  le renforcement des sanctions ;

– L’abaissement de leur abattement fiscal

– L’encadrement des meublés de tourisme en copropriété.

1.Un DPE pour l’ensemble des locations saisonnières

Pour mémoire, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (Code de tourisme : L.324-1-1, I). Les chambres louées chez l’habitant ne sont donc pas concernées (absence d’usage exclusif du logement).

Pour mémoire, les logements loués à titre de résidence principale sont progressivement soumis, depuis le 1er janvier 2023, à des seuils de performance énergétique au titre de la réglementation sur le logement décent. Ces exigences de décence énergétique n’étaient, jusqu’à présent, pas applicables aux locations meublées de tourisme.

Ils vont l’être progressivement afin que les bailleurs qui pratiquent la location résidence principale ne soient pas tenter de se tourner vers la location touristique. Ceci contribuera également à atteindre les objectifs de transition écologique.

Deux nouvelles mesures  sont mise en place (non-applicable en Outre-mer) :

-autorisation de changement d’usage et performance énergétique

Dans certaines communes, le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation en local meublé de tourisme nécessite une autorisation préalable (CCH : L.631-7 et L.631-7 A).

La loi simplifie le champ d’application de cette autorisation :

Cette autorisation est désormais nécessaire lorsque les locaux sont situés :

• Dans l’ensemble des communes soumises à la taxe sur les logements vacants (situées donc en « zone tendue ») si cette autorisation est instituée sur simple délibération de la commune (les communes de plus de 200000 habitants n’y sont donc plus soumises de plein droit)
• Dans l’ensemble des autres communes de France sur délibération motivée de la commune (déséquilibre entre l’offre et la demande de logement), l’autorisation préfectorale ayant disparu.

Désormais, pour obtenir cette autorisation préalable, le propriétaire du bien devra présenter un Diagnostic de performance énergétique (DPE) attestant que l’étiquette du logement est comprise :

• Entre les classes A à E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
• Entre les classes A à D à compter du 1er janvier 2034.

Cette mesure concerne tant les autorisations de changement d’usage temporaires que permanentes.

Les locations AIRBNB qui seront soumises à autorisation postérieurement au 21 novembre 2024 ne pourront donc plus être classées en F ou G.

-critères de décence énergétique appliqués aux meublés de tourisme

Les bailleurs ont dix ans pour mettre aux normes leur logements loués en meublés de tourisme. À compter du 1er janvier 2034, la performance énergétique du logement meublé de tourisme devra être comprise entre les classes A à D, au sens du DPE.

Au 1er janvier 2034, la même règle s’appliquera donc aux logements loués à titre de résidence principale et aux meublés de tourisme.

Une exception à cette obligation est toutefois prévue pour les meublés de tourisme lorsque le bien loué constitue la résidence principale du loueur (c’est-à-dire lorsqu’il occupe le bien au moins huit mois par an). Aucun critère de performance énergétique ne s’appliquera alors.

Le maire pourra exiger sous astreinte de 100€/jour de retard la transmission du DPE par le bailleur. Le propriétaire qui louera ou maintiendra en location un meublé de tourisme ne respectant pas le niveau de performance énergétique d’un logement décent pourra être puni d’une amende administrative dont le montant ne pourra excéder 5 000 € par local concerné.

2.Modification des démarches permettant la mise en location d’un meublé de tourisme

Le fait de louer un bien à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage du bien. Pour mettre en location un meublé de tourisme, un certain nombre de démarches doivent être accomplies par le loueur : déclaration de la mise en location à la commune, autorisation de changement d’usage.

Les procédures ont été fortement modifiées par la loi Le Meur.

A-  Enregistrement obligatoire unique et national :

La procédure de déclaration soumise à enregistrement mise en place pour certaines communes est désormais généralisée à l’ensemble des locations meublées de tourisme, quelle que soit la situation géographique du bien.

La déclaration devra indiquer si le meublé offert à la location constitue une résidence principale et en apporter la preuve. Un décret déterminera les informations et pièces justificatives qui sont exigées pour l’enregistrement, notamment la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur, incluant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition.

Par ailleurs, la déclaration préalable sera désormais organisée dans le cadre d’un téléservice national,àl’exceptiondelaCorse,quidisposeradesonpropretéléservice.

À la réception de la déclaration complète, le téléservice délivrera un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration.

Le numéro de déclaration, ainsi que les informations et les pièces justificatives reçues, seront ensuite transmises à la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Il devra, comme auparavant, être présent sur toute annonce de location d’un meublé de tourisme.

Cette mesure entrera en vigueur au plus tard le 20 mai 2026 (décret à paraître).

B- Autorisation de changement d’usage

Le changement d’usage est notamment caractérisé lorsqu’un local initialement considéré comme à usage d’habitation n’est plus destiné à cet usage.

Une autorisation de changement d’usage peut être nécessaire pour certaines communes comme nous l’avons indiqué ci-dessus.

La notion de local d’habitation a évolué et la preuve de l’usage d’habitation est facilitée pour la commune :

Il est prévu qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage :

•  Soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus ;
•  Soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation

Préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage ;  et sauf autorisation administrative de changement d’usage ultérieure (contre compensation éventuellement).

En revanche, une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

La commune pourra également fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage (quotas) pouvant être délivrées dans des zones géographiques qu’elle délimite.

Cette mesure permet aux élus de disposer d’outils pour réguler le nombre de meublés de tourisme.

Pour garantir l’égalité des propriétaires face au dispositif et notamment entre les renouvellements et les nouvelles demandes, toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. La délibération définit la procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux demandes de renouvellement.

Abaissement du plafonnement de la durée de location

Lorsque le meublé de tourisme proposé à la location constitue la résidence principale du loueur, la durée de mise en location ne peut excéder 120 jours par an, soit quatre mois. Au-delà, on pourrait considérer que le bien ne constitue plus sa résidence principale.

Les communes se voient désormais confier la possibilité, sur délibération motivée, d’abaisser le nombre maximal de jours de location, dans la limite de 90 jours.

Cette mesure entre en vigueur à compter du 1er janvier 2025.

Ces mesures obligent les agents immobiliers et les administrateurs de biens à vérifier les réglementations des communes sur lesquelles ils interviennent afin de vérifier la légalité des projets locatifs.

3. zones exclusives de résidence principale

La loi laisse la possibilité aux communes de délimiter, dans le règlement du Plan local d’urbanisme (PLU), des secteurs où s’applique, pour toute construction nouvelle, une servitude de résidence principale.

Cette délimitation est possible selon deux critères :

•  Lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20% du nombre total d’immeubles à usage d’habitation ;
•  Ou dans les communes situées en zone tendue.

La servitude de résidence principale pour les constructions nouvelles doit faire l’objet d’une mention expresse dans toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels, à peine de nullité.

Le bien ne peut être utilisé qu’en résidence principale (propriétaire ou locataire) ; seule la location meublée touristique de la résidence principale est autorisée, dans la limite de 120 jours par an (ou 90 jours – lire plus haut).

En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de cette servitude, le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation.

Le maire peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant ne pouvant dépasser 1.000 euros par jour de retard, dans la limite de 100.000 euros au total.

Cette mesure est entrée en vigueur le 21 novembre 2024.

Lorsque le logement est soumis à cette servitude et loué en vertu de la loi du 6 juillet 1989 :

L’occupation du bien à titre exclusif de résidence principale fait partie des obligations légales du locataire

Le contrat de location peut prévoir une clause de résiliation de plein droit du bail en cas de non-respect de cette occupation. Dans ce cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire.

Ces dispositions permettent au bailleur d’invoquer expressément un manquement du locataire à son obligation d’occupation à titre de résidence principale et de solliciter la résiliation du bail de plein droit si une clause du contrat le prévoit.

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4. Des sanctions plus fortes, notamment pour les intermédiaires

A- Manquements aux règles d’autorisation de changement d’usage

Les sanctions en matière de manquements aux autorisations de changement d’usage sont durcies.

Toute personne qui ne se conformerait pas aux obligations découlant des dispositifs d’autorisation de changement d’usage temporaire ou permanent s’expose à une amende civile, dont le montant s’élève désormais à 100.000 euros (contre 50 000 euros auparavant) par local irrégulièrement transformé.

Si le propriétaire loue son bien à une société qui le sous-loue en résidence meublée en méconnaissance de la réglementation sur l’usage, l’amende est due par les deux parties individuellement.

En outre, le manquement aux règles d’autorisations de changement d’usage expose son auteur au paiement d’une amende administrative, prononcée par la commune, pouvant s’élever jusqu’à 10.000 € (contre 5.000 € auparavant).

Enfin, une nouvelle sanction est applicable à toute personne qui se livrerait ou prêterait son concours à un manquement aux règles du changement d’usage par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, contre rémunération ou à titre gratuit. Cela vise l’agent immobilier, le gestionnaire locatif ou le service de conciergerie (mais pas le mise à disposition d’une plateforme numérique). Elle s’expose à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Ces mesures sont applicables depuis le 21 novembre 2024.

B- Non-respect de la durée plafond de la location de la résidence principale

Le non-respect de la durée plafond de la location de la résidence principale (120 ou 90 jours selon les cas) est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 € (contre 10.000 € auparavant).

Cette mesure entrera en vigueur à une date fixée par décret (à paraître).

C- Fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable

En cas de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable ou d’utilisation d’un faux numéro de déclaration, une amende administrative peut être prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20.000 €.

Cette nouvelle sanction entrera en vigueur à une date fixée par décret (à paraître).

D- Manquement aux règles relatives aux annonces portant sur des locaux indignes

En cas de manquement aux règles relatives aux annonces portant sur des locaux visés par un arrêté de mise sécurité ou de traitement de l’insalubrité, une amende civile peut être prononcée, dont le montant ne peut excéder 50.000 € par meublé de tourisme objet du manquement.

Cette nouvelle sanction entrera en vigueur à une date fixée par décret (à paraître).

Par ailleurs, désormais, à l’instar des locaux à usage d’habitation, professionnel ou commercial, lorsque les meublés de tourisme sont visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, les loyers ou les sommes versées en contrepartie de l’occupation du local cessent d’être dus. Cette suspension d’exigibilité court à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Le maire peut également suspendre la validité d’un numéro de déclaration et émettre une injonction aux plateformes numériques de location de courte durée de retirer ou de désactiver l’accès au référencement d’une annonce lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

5- Une fiscalité durcie

Le régime micro-BIC est un régime d’imposition qui permet aux contribuables qui louent un bien meublé de bénéficier d’un abattement sur les recettes perçues par le foyer fiscal. Il s’applique automatiquement dès lors que ces recettes issues du logement loué meublé n’excèdent pas un plafond variant selon le type de location.

La loi modifie le régime micro-BIC des locations meublées en durcissant une nouvelle fois les règles. Ainsi, le régime micro-BIC des chambres d’hôtes et des meublés classés de tourisme se verront désormais appliquer un abattement de 50 % (auparavant 71%) lorsque leur chiffre d’affaires annuel hors taxes n’est pas supérieur à 77.700 €.

Par ailleurs, la loi met fin à l’abattement supplémentaire de 21 % dont bénéficie le contribuable qui loue un local classé meublé de tourisme situé en dehors d’une zone tendue et dont le chiffre d’affaires n’excède pas au cours de l’année civile précédente 15.000 €.

Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement forfaitaire du micro BIC passe à 30%, dans la limite de 15000€ de revenus locatifs, s’alignant sur le régime des locaux vides (confirmant en cela le régime applicable par « erreur du gouvernement » depuis la loi de finances pour 2024).

Les durcissements prévus pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés s’appliqueront à compter de l’imposition des revenus perçus en 2025.

6- Encadrement des meublés de tourisme en copropriété

A- Règlement de copropriété et meublés de tourisme

De nouvelles règles relatives aux règlements de copropriété sont également prévues.

Pour mémoire, le règlement de copropriété contient les différents droits et obligations des copropriétaires, s’agissant de leurs parties privatives comme des parties communes de l’immeuble.

Dés lors que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive (interdiction de toute activité professionnelle) ou ordinaire (activité libérale ou associative admise), la jurisprudence semble admettre que l’activité de location touristique est une activité commerciale contraire à la destination de l’immeuble. La copropriété peut donc s’opposer à cette activité pratiquée par un des copropriétaires (Cass civ 27 février 2020 – n°18-14305). Mais dans un autre contexte, la Cour de cassation a pu juger qu’il ne s’agissait pas d’une activité commerciale (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 janvier 2024, 22-21.455).

La loi Le Meur a donc souhaité apporter de nouveaux outils aux copropriétaires.

Tout d’abord, les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité de l’article 26 pour interdire la location en meublés de tourisme. La majorité de l’article 26 correspond à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette mesure assouplit la majorité requise puisqu’en principe la modification de la destination et de la jouissance des parties privatives requiert l’unanimité.

Si la majorité n’est pas atteinte, un vote à l’article 25 pourra être possible si un premier vote a permis d’obtenir un vote favorable représentant au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Deux conditions sont toutefois posées :

L’interdiction ne peut viser que les lots à usage d’habitation constituant une résidence secondaire ;

Le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Par ailleurs, les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.

B- Information relative à l’activité de location de meublés touristiques

Jusqu’alors, l’existence de meublés de tourisme en copropriété ne faisait l’objet d’aucune communication.

Si une autorisation d’assemblée générale ne peut être imposée, pour améliorer l’information sur l’existence de meublés de tourisme, deux mécanismes d’information ayant pour but d’améliorer l’information sur l’existence de meublés de tourisme au sein de la copropriété ont été mis en place.

Lorsque son lot de copropriété fait l’objet d’une déclaration de meublés de tourisme, le copropriétaire, voire son locataire s’il y a été autorisé, doit en informer le syndic. Cette mesure concerne également les résidences principales louées en meublé moins de 120 jours par an.

Dans ce cas, un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Cette mesure est semble-t-il d’application immédiate : tout propriétaire qui loue une location meublée touristique déjà déclarée doit informer le syndic. Cela pourrait inciter le propriétaire à essayer de limiter les nuisances. Pour certains commentateurs, cela pourrait encourager la stigmatisation des propriétaires au sein des immeubles, voire encourager les conflits.

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