Cette taxe sur les micro-logement ou petites surfaces, appelée aussi « taxe Apparu » est entrée en vigueur en 2012. Elle est codifiée à l’article 234 du CGI et est basée sur les loyers perçus au titre des logements situés dans des communes classées en zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logement.

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Cette taxe vient toucher les propriétaires de logements de moins de 14m² et dont le loyer mensuel, charges non comprises, excède un montant maximum par mètre carré fixé par décret.

Quels sont les locations concernées ?

Ce sont des logements donnés en location nue ou meublé pour au moins 9 mois et qui sont exonérés de TVA au sens de l’article 261 D du CGI, quel que soit le régime d’imposition choisi par le bailleur.

Sont donc exclues, les résidences de tourisme, les maisons de retraite ou les résidences pour étudiants.

La taxe micro-logement concernent donc les logements utilisés à titre de résidence principale.

Quels sont les bailleurs imposables à la taxe micro-logement ?

Les particuliers sont imposables mais également les personnes qui exercent à titre individuelle une activité de location professionnelle déclarée à l’IR dans la catégorie des BIC ou BA.
Sont également imposables les personnes morales qui louent les biens visés par les textes (exemple : SCI soumises à l’IR).

Pour les sociétés de l’article 1655 ter du CGI, les associés sont imposables à raison de leur quote-part des loyers de encaissés par ladite société transparente.

Quel est le champ géographique de cette taxe ?

La taxe sur les micro-logements ne touche pas tout le territoire national.

En effet, il faut que le logement se situe dans une commune classée dans un secteur visé par un arrêté ministériel.

Ce sont des zones où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Ce sont des logements situés en zones « A » et « A bis » telles que listées par l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CCH (Journal Officiel du 6 août 2014), modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014.

Quel est le seuil déclencheur de la taxe sur les micro-logements ?

La taxe dite Apparu est déclenchée dès lors que le loyer brut (hors charges récupérées) dépasse un seuil au mètre carré, seuil fixé par décret, compris entre deux limites.

Le montant de loyer qui déclenche la taxe peut toutefois être majoré pour les meublés et être modulé en fonction de la tension du marché locatif au sein des zones géographiques concernées (article 234 du CGI).

Ce montant et les seuils varient chaque année au 1er janvier en fonction de l’IRL du 2nd trimestre de l’année précédente.

Après révision annuelle, le loyer au mètre carré devra selon le décret être compris entre 31,46 € et 47,20 € pour l’année 2018. Pour rappel en 2017 les loyers devaients être compris entre 31,23 € et 46,85 €.

Aussi, la taxe est déclenchée dès lors que le loyer est supérieur à un seuil au m² qui a été fixé pour 2018 à 41.95€/m² contre 41,64 € pour les loyers perçus en 2017.

Comment calculer la taxe applicable à une location de micro-logement ?

Le taux de la taxe appliqué à la location de petite surface (moins de 14m²) est déterminé en fonction de l’écart existant entre le montant du loyer mensuel pratiqué (charges locatives non comprises) et la valeur du loyer mensuel de référence.

Voici les taux applicables en fonction de l’écart constaté entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence :

Taux de la taxe

Inférieur à 15 %

10 %

Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %

18 %

Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %

25 %

Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %

33 %

Supérieur ou égal à 90 %

40 %

Comment calculer le taux applicable en cas de modification du montant du loyer intervenu en cours d’année civile ?

Dans cette hypothèse, le calcul de la taxe s’effectue en tenant compte des montants respectifs de chacun des loyers perçus au cours de cette même année.

Par exemple, location d’un logement 12m²en mars 2012 pour une durée d’un an au prix de 840€/mois, soit 70€/m². Au terme du bail, le bien est reloué à compter d’avril 2013 pour un montant mensuel de 960€ soit 80€/m².
Sachant que loyer de référence pour 2012 était de 40€/m² et à compter du 1er janvier 2013 de 40.88€/m².

Le calcul de la taxe se fera ainsi :

– Période d’avril à décembre 2012 : (70 – 40) / 40] x 100 = 75 %
Le pourcentage d’écart est supérieur à 55 % et inférieur à 90 %, le taux de taxe applicable est donc de 33 %.

– Période de janvier à mars 2013 : [(70 – 40,88) / 40,88] x 100 = 71,23 %
Le pourcentage d’écart est supérieur à 55 % et inférieur à 90 %, le taux de taxe applicable est donc de 33 %.

– Période d’avril à décembre 2013 : [(80 – 40,88) / 40,88] x 100 = 95,69 %
Le pourcentage d’écart est supérieur à 90 %, le taux de taxe applicable est donc de 40 %.

Taxe due au titre de l’année 2012 : (840 x 9 mois) x 33 % = 2 494,80 €, arrondis à 2 495 €.

Calcul de la taxe due au titre de l’année 2013 :
– Période de janvier à mars 2013 : (840 x 3 mois) x 33 % = 831,6 €
– Période d’avril à décembre 2013 :(960 x 9 mois) x 40 % = 3 456 €
Total de la taxe due en 2013 : 831,6 + 3 456 = 4 287,6 € arrondis à 4 288 €.

Conformément au V de l’article 234 du CGI, la taxe n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu, ni du résultat imposable soumis à l’impôt sur les sociétés.

Comment déclarer les revenus et déterminer le montant d’imposition dû au titre de cette taxe ?

Les bailleurs redevables de la taxe font annuellement une déclaration auprès des impôts via le formulaire cerfa n° 14872, le montant de la taxe est calculé automatiquement. Le redevable reporte ensuite le montant total de la taxe déterminé sur l’imprimé classique de déclaration de revenu dans la case relative à cette taxe de leur déclaration d’ensemble des revenus de l’année concernée.

Pour les bailleurs personnes morales, cette taxe est déclarée et recouvrée comme en matière d’impôt sur les sociétés via le formulaire 2576-TSLE-SD (CERFA n° 14813) qui regroupe l’ensemble des éléments permettant l’autoliquidation de la taxe.

A noter que, le contrôle et le contentieux de la taxe sont soumis aux règles de droit commun. En conséquence, le délai de reprise de l’administration est celui prévu à l’article L. 169 du livre des procédures fiscales (LPF) qui, expire en principe à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due.

Est-il conseillé de respecter le loyer de référence en cas de location de micro-logement ?

Prenons un exemple chiffré pour éclairer le lecteur.

Location d’un studio  avec un loyer supérieur au loyer de référence en 2018
Location d’un studio de 13m² en 2018 dans une zone A ou A bis
Montant du loyer : 600€/mois soit 46.15€/m²/mois
Loyer de référence pour 2018 : 41.95€/m²/mois
Montant de la taxe annuelle 10% = 720€
Loyer réellement perçu par le bailleur : 7200-720 = 6480€ soit 540€ au lieu de 600€

Même hypothèse en respectant le loyer de référence :
Location d’un studio de 13m² en 2018 dans une zone A ou A bis
Montant du loyer : 545.35/mois soit 41.95€/m²/mois
Taxe annuelle = 0%
Loyer réellement perçu 6544.20 soit 545.35€/mois

Gestionnaire immobilier, il vous revient donc d’informer les bailleurs de petites surfaces de l’intérêt de respecter ces plafonds. Et également de vous tenir au courant chaque année du montant des seuils et limites applicables pour ces micro-logements. Dans cet exemple, il ressort qu’il est plus intéressant de louer cette petite surface au montant du loyer de référence pour le bailleur.

 

source : PAP - BOFIP