Le syndic et ses obligations de déclarations auprès de TRACFIN (projet de loi ELAN)

Les syndics de copropriété vont devoir redoubler de vigilance dans le cadre de leur gestion comptable.

En effet, alors même que le syndic est lié par contrat au syndicat des copropriétaires, il doit être attentif à la provenance des fonds de chaque copropriétaire membre du syndicat, et ceci bientôt à deux titres : au titre de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme et bientôt, suite à la future loi ELAN, au titre de la lutte contre “les marchands de sommeil”.

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1. L’obligation de vigilance du syndic au titre de la réglementation LAB/FT (lutte anti-blanchiment et contre le financement du terrorisme).

Nous avons déjà abordé sur ce blog le thème des obligations des intermédiaires de l’immobilier concernant la lutte anti-blanchiment.

En vertu de l’article L561-2 Code monétaire et financier, les syndic de copropriété ont été ajoutés par la loi ALUR à la liste des professionnels assujetties à certaines obligations de vigilance.

Ainsi, les syndics sont obligés de déclarer à TRACFIN les sommes inscrites dans leurs livres ou les opérations portant sur des sommes dont elles savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou sont liées au financement du terrorisme (L561-15 du Code monétaire et financier).

A noter que cette extension est contestée par la FNAIM. En effet, aucune directive européenne ne soumet l’activité des syndics de copropriété au dispositif LAB-FT.

Il s’agit d’une sur-transposition de directive européenne qui pose des questions d’application pratique aux syndics de copropriété :

– comment remplir l’obligation d’identification du bénéficiaire effectif « avant d’entrer en relation d’affaires » alors que les copropriétaires, acquéreurs en amont de lots de copropriété, s’imposent au syndic. Celui-ci est élu par une assemblée générale de copropriétaires, il agit au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires : se pose la question de l’effet relatif des contrats car le syndic est en « relation d’affaires » avec unsyndicat, et pas avec chaque copropriétaire pris individuellement ;

– gestionnaire des parties communes et des éléments d’équipements communs à l’immeuble, à l’exclusion de toute gestion portant sur les parties privatives, le syndic procède à des appels de fonds qui sont déposés sur un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

A cet effet, observons que la règlementation belge, qui avait dans un premier temps surtransposé les directives européennes en cette matière, a finalement exclu du dispositif LABFT les activités de syndic de copropriété.

La FNAIM a ainsi interrogé récemment le ministre afin d’exclure les syndics de ces obligations.  Mais il semble que le combat soit vain puisque les parlementaires veulent étendre le champ d’application de la déclaration de soupçon…

MISE A JOUR FEVRIER 2020 : L’ Ordonnance n° 2020-115 du 12 février 2020 a exclu du dispositif de lutte anti-blanchiment les syndics de copropriété.   ‘

2 L’obligation de vigilance du syndic vis à vis des marchands de sommeil (projet de loi ELAN)

Lors de la discussion parlementaire concernant le projet de loi ELAN (lire à ce sujet notre article sur la loi ELAN et les professionnels de l’immobilier ), un nouvel article a été adopté en commission :

Article 56 sexies (nouveau)

Les syndics de copropriété prévus à l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 17-2 de la même loi, sont tenus, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, de déclarer au service mentionné à l’article L. 561-23 du code monétaire et financier les sommes inscrites dans leurs livres ou les opérations portant sur des sommes dont elles savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent de la location, dans la copropriété, de locaux à usage d’habitation dont l’exploitation est contraire aux prescriptions du règlement sanitaire départemental ou est susceptible de porter atteinte à la dignité humaine, à la sécurité des personnes ou à la santé publique sur le fondement de l’article 225-14 du code pénal, de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique et des articles L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du code de la construction et de l’habitation.

Les syndics professionnels ont donc une nouvelle obligation de vigilance et de déclaration de soupçon auprès de TRACFIN.

D’après l’exposé de l’amendement N ° CE2244, lorsqu’un marchand de sommeil sévit dans un immeuble, les copropriétaires et leur syndic sont souvent les mieux placés pour avoir connaissance de ces agissements du fait de la proximité des acteurs. Afin de mieux lutter contre ces marchands de sommeil, le présent amendement propose d’obliger les syndics de copropriété à signaler auprès de TRACFIN les opérations réalisées par les propriétaires dont ils ont de fortes raisons de penser qu’ils ont une activité de marchand de sommeil au regard des obligations de respect de la dignité humaine, de la sécurité des personnes ou de la santé publique. Cette obligation ne s’applique pas aux syndics non-professionnels qui n’ont légitimement pas les compétences professionnelles requises pour en juger.

L’exposé précise que cette obligation de signalement est calquée sur l’obligation qui existe au sein du code monétaire et financier pour certaines professions de signaler les suspicions ou faits de blanchiment ou de financement du terrorisme.

On peut alors se demander pour quelles raisons les agents immobiliers et les administrateurs de biens ne seraient pas également visés par ce nouvel article et cette nouvelle obligation, pouvant être amenés à intervenir comme intermédiaire d’une location illicite !

 Le plus souvent, le syndic n’est par sur place afin de vérifier comment chaque copropriétaire utilise son lot. Cela confirme également qu’il doit en principe recueillir des informations sur la provenance des fonds servant à régler les charges de chaque copropriétaire…une mission difficile à réaliser et qu’il n’est pas prévu de rémunérer par ailleurs dans son forfait de prestations générales.